Un exemplu de flux de numerar al proprietății închiriate

Dacă ați ajuns la acest articol într-o căutare, acesta face parte din analiza noastră de investiții imobiliare . Începeți acolo pentru a trece printr-o analiză detaliată a unei proprietăți de probă.

Dacă intenționați să investiți în proprietăți de închiriere de bunuri imobiliare , există multe cercetări de făcut. De asemenea, trebuie să fiți sigur că sunteți potrivit pentru a fi proprietar și că aveți timp să gestionați proprietățile. Cu toate acestea, ceea ce dorim să facem aici este să examinăm modul în care o proprietate generează fluxuri de numerar din operațiunile de închiriere .

Pentru exemplul nostru, vom folosi un patrux, toate cele patru unități fiind destinate închirierii cu normă întreagă. Acesta este un calcul simplu al fluxului de numerar pentru a ilustra potențialul imobiliar ca o investiție. Critic la aceasta, ca și în cazul majorității investițiilor, este o achiziție inteligentă și bine cercetată pe front. Vom presupune pentru exemplul nostru că acest cumpărător și-a făcut cercetarea și a făcut o bună cumpărătură pe patruplexul nostru. Iată detaliile de cumpărare și de închiriere:

  1. Prețul de achiziție al patruxului este de 325.000 de dolari.
  2. Cumpărătorul plasează cu 20% mai jos, sau 65.000 $, finanțând 260.000 $.
  3. Împrumutul pe 30 de ani este de 6,5%, cu plata principală / dobândă de 1,643 $ pe lună.
  4. Impozitele și asigurarea la cumpărare sunt de 3.600 $ / an, pentru o plată totală de 1.943 $ pe lună.

Cumpărătorul și-a făcut cercetarea și vede o cerere constantă de închiriere pentru aceste unități, toate acestea rămân ocupate de cele mai multe ori. Cu toate acestea, pentru a fi prudenți în calculele lor, un procent de 6% dintre posturile vacante și de neplată va fi calculat pentru a anticipa fluxul real de numerar .

Unitățile sunt identice și se închiriază pentru 900 de dolari pe lună fiecare. Să vedem cum se calculează calculul nostru:

  1. Venitul brut din chirie este de 900 de dolari X 4 X 12 luni, sau 43.200 de dolari pe an.
  2. Plățile sunt de 1.943 USD X 12 = 23.316 USD pe an.
  3. Cheltuielile de reparare a proprietarului anterior au fost în medie de 1.700 de dolari pe an.
  4. Vacanțele și pierderea creditelor sunt estimate la 6% din chirii sau 2.592 $ pe an.
  1. Proprietarul cheltuiește anual aproximativ 400 de dolari în costuri diverse și de publicitate și gestionează proprietatea pe cont propriu.

Acestea sunt elementele operaționale de bază care intră în calculul fluxului nostru de numerar . Să luăm calculul la profiturile:

Analizând randamentul dvs. ca " numerar pe bani investit", v-ați împărți investiția reală în numerar de 65.000 dolari în jos în returnarea anuală de numerar, sau 15.192 dolari. Acesta este un randament de 23% din banii investiți! Există puține investiții care dau naștere în acest fel.

Fluxul de numerar este o funcție a multor intrări, iar oricare sau mai multe dintre ele pot schimba și pot deteriora sau îmbunătăți fluxul de numerar. Unele sunt influențate de piață și de economie. Dacă un angajator local major se închide sau se mută, cererea de închiriere de proprietăți poate scadea peste noapte. Acesta este un lucru pe care nu îl puteți controla, dar, sperăm, evitați să faceți diligența cu privire la sănătatea și planurile angajatorilor locali. Dacă acestea sunt sănătoase și profitabile cu un contract de închiriere recent reînnoit, probabil sunteți într-o formă bună.

Alți factori care nu vă reglementează sunt impozitele pe proprietăți și asigurările de proprietate.

Impozitele și primele pot crește, crescând costurile de funcționare și reducând veniturile din exploatare și fluxul de numerar. Acești factori negativi pot fi compensați cu alți factori asupra cărora aveți un anumit control. Puteți găsi modalități de reducere a costurilor de marketing, de gestionare și de întreținere. Desigur, dacă piața de închiriere este puternică, puteți ridica chiriile. Este un echilibru delicat, deoarece acest lucru poate duce la creșterea locurilor vacante. Pierderea veniturilor din unități mai vacante poate șterge cu ușurință orice câștiguri din chiriile crescute.

Verificați restul acestei serii de investiții imobiliare pentru a vedea celelalte modalități prin care acest exemplu de proprietate oferă impozite și alte stimulente și returnări.