În seria noastră privind rentabilitatea investițiilor imobiliare, folosim un exemplu de patru ori ca investiție. Puteți obține detaliile de achiziție aici , totuși, amintiți-vă că a fost o achiziție de 325.000 dolari a unui patrux pentru închirierea tuturor celor patru unități cu normă întreagă.
Întotdeauna verificați cu atenție toate problemele fiscale cu un profesionist de contabilitate fiscală, cu toate acestea, IRS, în general, ne va permite să depreciem valoarea structurii pe această proprietate pe o perioadă de 27 & 1/2 ani. Acesta este tratamentul logic al faptului că clădirile se uzează în timp sau devin caduce datorită caracteristicilor mai vechi care nu mai sunt în cerere.
Deci, avem o proprietate care generează 15,192 dolari pe an în fluxul de numerar pozitiv, dar acum putem compensa o parte din acest venit pentru impozite. Am depreciat clădirea prin deducerea valorii terenului și repartizarea valorii clădirii cu 27,5 ani pentru deprecierea anuală. Calculul amortizării arată astfel:
1. Prețul de achiziție - valoarea terenului = valoarea clădirii.
2. Valoarea clădirii / 27.5 = deducerea anuală de amortizare admisibilă.
Pentru exemplul nostru de patru ori, vom presupune că valoarea a jumătate de acru pe care se află este de 80.000 $. Acum, să ne uităm la calculul nostru:
1. 325.000 dolari - 80.000 dolari = 245.000 dolari Valoarea clădirii.
2. 245.000 dolari / 27.5 ani = 8909 dolari pe an în depreciere.
Fără a lua în considerare orice alte impozite pe proprietate sau deducerea dobânzilor ipotecare , am redus deja venitul nostru impozabil. Pe măsură ce vrem să analizăm aspectele fiscale ale proprietății noastre, adăugăm din nou principalul și interesul pentru plățile ipotecare pe care le-am scăzut pentru calculul fluxului de numerar .
Astfel, fluxul de numerar de 15.192 dolari este înapoi până la 34.908 $.
$ 15.192 + 23.316 $ - 3600 $ taxe și asigurare = 34.908 $. Acesta este eventualul pasaj fiscal pentru venitul direct din chirie minus impozitele, pierderile de posturi vacante , asigurarea, reparațiile și cheltuielile directe. Vom arăta mai târziu la alte deduceri. Dar iată cum se amortizează deprecierea.
- 34.908 dolari - 8909 dolari depreciere = 25.999 dolari.
Amintiți-vă că nu am cheltuit niciun ban pentru a realiza această deducere. Și mai avem și alte deducții pe care să le luăm. Plata nu este încă calculată, deoarece trebuie să scoatem din interesul din capital. Nu este nici o plimbare cu totul liberă pe această deducere. Atunci când vindeți proprietatea, va trebui să luați în considerare aceste deduceri de amortizare atunci când calculați câștigurile de capital pentru impozite. Cu toate acestea, există modalități de a depăși aceste taxe, precum și cu o schimbare 1031 .
Închirierea de investiții la domiciliu este foarte populară, în special pentru noii investitori sau pentru cei care doresc fluxul de numerar lunar, mai degrabă decât creșterile mari pe termen scurt ale profitului din vânzarea cu ridicata sau fix & flip. În funcție de vârsta și de timpul până la pensionare, investiția în chirie poate realiza mult pentru dvs.:
- Pensiile rapide - pe măsură ce vă apropiați de pensie și începeți să calculați venitul lunar de pe piața bursieră curentă și de alte investiții, puteți constata că nu există o rată de rentabilitate foarte ridicată care să vină de la dividende sau dobânzi. Realocând activele tale, poți să vinzi acțiuni sau obligațiuni și să transferi bani în case de închiriat. Acolo dacă riscul este mai mic dacă investiți cu înțelepciune, iar rentabilitatea este mai mare. Veți avea mai mult venit lunar pentru a vă alimenta pensia.
- Tânăr, dar de planificare - Acesta este de fapt în cazul în care puteți începe să construiască o pensionare foarte frumos aproape oriunde doriți și de a trăi un stil de viață mare. Începeți să cumpărați proprietăți ca chirii și veți începe să câștigați capitaluri proprii pe măsură ce apreciază și veți plăti ipoteci. Puteți obține aceste profituri cu un schimb de 1031 și să le dați în mai multe chirii, poate mai multe case de preț mai degrabă decât mai multe dintre ele. Veți evita câștigurile de capital în rulou, dacă o faceți corect.
Închirierea de proprietăți de investiții va fi întotdeauna o modalitate excelentă de a investi, deoarece vor exista întotdeauna chiriași. Acoperirea locuințelor și a ipotecilor, care a început la sfârșitul anului 2006, ne arată cât de bunuri de închiriere au devenit bune practici de investiții. Toți acei oameni care și-au pierdut casele de blocare au devenit chiriași în timp ce își reconstruiau creditul și salvau pentru plățile în avans.
Cumpărătorii mai tineri au părăsit piața de ani de zile după ce au văzut că rudele lor mai în vârstă își pierd casele sau echitatea. Ei au oferit o cerere imensă de închiriere. Închirierea investițiilor la domiciliu este rezistentă la efectele negative ale majorării ratei dobânzii și ale inflației. Este o modalitate excelentă de a-ți crește averea.