Valoarea este egală cu venitul net din exploatare împărțit la rata maximă
Dacă sunteți un investitor imobiliar și intenționați să cumpărați o proprietate, unul dintre primele lucruri pe care veți dori să le faceți este să determinați nu numai valoarea de piață a proprietății, ci și veniturile și costurile sale operaționale.
Aceasta vă va spune dacă respectă obiectivele privind fluxul de numerar și profitabilitatea. Și dacă începeți, rata de înțelegere a limitei este importantă pentru creșterea viitoare a afacerii dvs.
Determinarea valorii proprietatii
Mai întâi trebuie să determinați venitul net din exploatare (NOI) al proprietății subiectului pe care dvs. sau clientul dvs. îl analizați. NOI-ul unei proprietăți de închiriere este chiriile sale minus cheltuielile sale. Dacă este un complex de apartamente, determina venitul net din chirie după ce costă menținerea.
Acest lucru poate fi un pic o provocare pentru că, în mod ideal, veți avea nevoie de declarațiile de venit și cheltuieli din proprietatea pe care numai proprietarul actual le-ar avea. Dar, de asemenea, puteți estima NOI prin înmulțirea prețului de vânzare cu rata de capitalizare.
Un exemplu
Un proiect cu șase unități de apartament ar putea genera un profit net de 30.000 de dolari din chirii. Determinați rata de capitalizare de la o proprietate recentă, comparabilă, vândută. Acum împărțiți venitul net din exploatare cu rata de capitalizare pentru a obține rezultatul valorii actuale a proprietății.
Să presupunem că proprietatea dvs. comparabilă sa vândut pentru 250.000 de dolari. Ați stabilit că NOI-ul proprietății după deducerea cheltuielilor aplicabile este de 50.000 $. Împărțiți-l cu prețul de vânzare de 250.000 de dolari. Aveți o rată de capitalizare de 2 sau 20%.
Dacă îți asumi o rată de capitalizare de 20%. 30.000 de dolari împărțite la 20% sunt 150.000 dolari, ceea ce ar reprezenta valoarea curentă a proprietății.
Alte instrumente
Rețineți că aceasta nu este singura metodă de calculare a valorii proprietății venitului. Este doar un instrument în cutie. Diferitele calcule de evaluare și de performanță financiară pe care investitorii și profesioniștii imobiliari le folosesc în rutina lor zilnică au o anumită valoare.
Există cărți pline de calcule complicate folosite pentru a evalua bunurile imobiliare și pentru a determina performanța investițiilor imobiliare și a proprietății și operațiunilor de închiriere a proprietății. Majoritatea investitorilor folosesc în mod regulat doar o jumătate de duzină din aceste calcule pentru investițiile imobiliare rezidențiale. Unele se aplică la comerțul cu ridicata, unele pentru a fixa și flip proiecte, și încă altele pentru a investi de închiriere. Unele sunt mai utile pentru investitorul în chirie în determinarea performanței pe termen lung a portofoliilor lor.
Investiții imobiliare comerciale
Un nivel complet nou de matematică este implicat în investițiile în proprietăți comerciale. Există câteva calcule foarte specializate utilizate de către creditori pentru a determina dacă să finanțeze o achiziție sau un proiect. Este bine să știți despre ele, deoarece mulți investitori rezidenți foarte reușuiți evoluează în investiții în mai multe familii și în proprietăți comerciale.
Alegerea calculelor de evaluare și de profit pe care le utilizați depinde de obiectivele dvs. și de tipul de proprietate.
Dacă sunteți un investitor care cumpără proprietăți de închiriere pentru o singură familie, veți utiliza anumite calcule, dar probabil că nu vă interesați de rata de cap și de alte calcule orientate către mai multe familii.
Investiții imobiliare închiriate
Începutul unei strategii de investiții imobiliare de succes este o estimare precisă a randamentului de închiriere pentru proprietatea potențială. Atunci când dețineți proprietăți de închiriere, rentabilitatea netă de închiriere vă arată cât de bine se face investiția dvs. nu numai cu factorii de piață și chiria, ci și cu costurile dvs., inclusiv gestionarea și întreținerea.
Linia de fund
Cei care investesc în proprietăți imobiliare prin proprietăți producătoare de venit trebuie să aibă o metodă de determinare a valorii oricăror proprietăți pe care intenționează să le cumpere. Ratele de plafon sunt utilizate pe scară largă în studiile de evaluare a profitului și a proprietăților comerciale și multi-familiale.
Acestea pot fi folosite pentru a determina un preț bun de vânzare pentru o proprietate - sau din cealaltă parte, valoarea unei proprietăți enumerate față de prețul cerut.
Ca un profesionist imobiliar care deservește clienții de investiții, trebuie să fiți foarte familiarizați cu toate metodele de evaluare a proprietăților veniturilor. Dacă faceți toate propriile dvs. de întreținere și gestionare a proprietății de închiriere, este posibil să nu aveți niciun cost implicat, cu excepția materialelor, dacă nu vă evaluați munca. Cu toate acestea, este mult mai probabil că veți avea mai multe costuri implicate, iar venitul dvs. net din exploatare este numărul pe care îl obțineți după toate aceste deduceri de cheltuieli.