Spre deosebire de comerțul cu amănuntul, bunurile imobile sunt scăzute și profituri mari.
Achiziționarea de bunuri imobile în articole și cărți beneficiază atât de acoperire bună, cât și de rău. Să ne uităm mai întâi la o definiție generală: Achiziționarea de bunuri imobiliare ia o poziție între un vânzător și un cumpărător și profită de o revânzare imediată a unei proprietăți fără o reabilitare semnificativă sau timp de proprietate.
Aceasta este definiția mea, dar se potrivește viziunii mele, considerând munca mea extensivă de scriere ca un scriitor fantomă pentru investiții imobiliare "guru". Ați putea să o numiți "flipping", dar comerțul cu ridicata pare să adauge un pic de profesionalism.
În contrast cu ceilalți angrosiști din diferite industrii, este vorba despre o afacere cu marje de profit foarte scăzute și cu un nivel ridicat de profit. Nu aveți:
- depozit de spatii depozitare si intretinere.
- spațiu de birouri pentru a gestiona și a vinde de la.
- angajați pentru a gestiona inventarul.
- camioane pentru a transporta inventar.
- asigurare pentru a acoperi toate cele de mai sus.
- necesitatea de a cumpăra de la producătorii în vrac înainte de vânzare.
Aceste costuri generale sunt semnificative, iar majoritatea comercianților cu ridicata au profituri în cifre foarte scăzute. Angrosistul imobiliar, pe de altă parte:
- pot lucra de la masa de bucătărie.
- nu are nevoie să depoziteze nimic.
- nu are nevoie de angajați și de asigurare pentru ei sau facilități.
- poate controla un activ de valoare mare cu bani relativ puțini din buzunar.
Cine este clientul dvs. în comerțul cu bunuri imobiliare?
Înainte de a investiga imobiliare pentru cumpărare sau control, aveți nevoie de cumpărători în așteptare. Se numește construirea unei liste de cumpărători și este crucial pentru succesul tău.
Clienții dvs. primari sunt alți investitori, cumpărători de proprietăți de închiriere sau investitori fixați și inviolați. Puteți vinde la vânzare cu amănuntul consumatorilor, dar este mai riscant și mai costisitor din cauza costurilor de marketing și de comision.
Trebuie să construiți o listă de cumpărători prin construirea de relații cu alți investitori. Vă puteți alătura cluburilor de investiții imobiliare pentru a le îndeplini.
Puteți să le faceți publicitate prin difuzarea anunțurilor de proprietate în ziare și Craigslist. Practic, trebuie să întâlniți cât mai mulți investitori imobiliari pe cât posibil și trebuie să păstrați o bază de date sau un fișier care să conțină cel puțin următoarele informații despre fiecare:
- cartierele lor de interes.
- interesul lor primar; se vor remedia și vor cumpăra proprietăți de închiriere?
- gama lor de prețuri și obiectivele de profit; cu alte cuvinte, ce vor plăti pentru o casă?
Nu ieșiți și căutați proprietăți sau rulați marketing până când aveți cel puțin câțiva investitori activi pe lista dvs. de cumpărători. Nu veți dori să vă angajați într-o proprietate fără o perspectivă rezonabilă de a vă vinde rapid.
Care sunt sursele dvs. de proprietăți pentru vânzări imobiliare?
Odată ce ați cumpărătorii de pe lista dvs., este timpul să ieșiți și să găsiți proprietăți care vă vor face un profit ca vânzător cu ridicata. Ar putea fi:
- Foreclosures.
- proprietar ocupat pre-foreclosures.
- proprietar ocupat de vânzătorii afectați.
- abandonate pre-închideri.
- împrumuturi guvernamentale licitate.
Foreclosures sunt ușor de găsit prin intermediul site-urilor de blocare a pieței și alte surse care publică liste de proprietăți de blocare. Proprietarii proprietăți ocupate necesită în mod normal marketing. Metodele de comercializare a comerțului cu amănuntul includ:
- semnele de bandit.
- publicitate în ziare.
- Anunțuri Craigslist.
- site-ul en-gros.
- blogging-ul investitorilor de gros.
- site marketing social.
- relațiile cu agenții imobiliari și brokerii ipotecari.
Atunci când localizați o proprietate care ar putea fi potrivită pentru unul dintre cumpărătorii dvs., rulați numerele și se va proceda la due diligence. Va trebui să fiți foarte precauți în ceea ce privește acoperirea tuturor costurilor dvs., precum și o idee destul de apropiată de ceea ce va avea cumpărătorul dvs. pentru costuri, în special în cazul soluției fix & flip. Cu alte cuvinte, trebuie să veniți cu ceea ce merită proprietatea pe piața actuală, apoi să scăpați aceste elemente pentru a vedea ce puteți plăti pentru aceasta:
- reducerea la valoarea pe care cumpărătorul o va dori.
- chiria care poate fi taxată dacă cumpărătorul dvs. este un investitor de proprietăți de închiriere.
- costurile de dezintoxicare dacă cumpărătorul dvs. este un investitor fix & flip.
- costurile pentru a ajunge la masa de închidere.
- profitul dorit.
Dacă rulați toate numerele și vedeți că această proprietate poate fi repede vândută unui cumpărător de pe lista dvs., este timpul să vă contractați să-l cumpărați sau să blocați controlul prin una din cele două metode:
- Contract de asignare - Încheiați o înțelegere cu vânzătorul, care vă permite să "atribuiți" drepturile și responsabilitățile de cumpărare altei persoane (cumpărătorul dvs. în cele din urmă). Veți avea nevoie de niște bani serioși, dar nu veți avea nevoie de altă finanțare prin această metodă. Mergeți la cumpărător și faceți o alocare a drepturilor dvs. pentru un preț care include profitul. Cumpărătorul dvs. preia și îl duce la închidere.
- Sunteți de acord să cumpărați - Tu chiar semnezi o afacere pentru a cumpăra proprietatea. Aceasta va necesita două închideri, una pentru cumpărare și un alt drept după ce cumpărătorul dvs. va achiziționa de la dvs. Veți avea nevoie de bani serioși și veți avea nevoie de finanțare prin tranzacții pentru a plăti casa și pentru a vă colecta taxa și rambursarea de la cea de-a doua închidere.
Aceasta este, desigur, o prezentare generală a procesului, dar ar trebui să ajute pe cei interesați de comerțul cu ridicata al imobiliar să profite de celelalte linkuri și să învețe mai multe.