Atunci când un proprietar de afaceri cumpără o clădire comercială cu ipotecă, deținătorul de ipotecă poate solicita cumpărătorului să obțină o politică de proprietate care include clauza standard de ipotecă .
Iată un exemplu.
Exemplu
Andy deține A-1 Appliances, o companie care vinde aparate de uz casnic. Compania lui Andy tocmai a cumpărat un nou depozit cu ipotecă pe care a obținut-o de la Lucky Lending.
Împrumutul A-1 obținut prin Lucky Lending este asigurat de depozit. Deoarece depozitul serveste drept garantie pentru împrumut, Lucky Lending are un interes asigurabil pentru aceasta. Pentru a proteja interesul lui Lucky, contractul de împrumut impune A-1 să asigure depozitul împotriva daunelor cauzate de incendii și alte pericole în cadrul unei politici de proprietate comercială. Contractul prevede că politica trebuie să includă clauza standard de ipotecă.
Clauza standard
În anii trecuți, asigurătorii care au scris asigurări de proprietate au fost obligați să folosească un formular de politică denumit Politica de protecție împotriva incendiilor din New York din 1943. Acesta din urmă conținea o clauză intitulată Mortgagee, care se referea la drepturile creditorilor. Această clauză a fost menționată drept clauza standard de ipotecă .
În prezent, forma New York este rar utilizată, iar politica privind proprietățile comerciale ISO este considerată standardul industrial. Formularul ISO se adresează creditelor ipotecare într-o clauză intitulată "Împrumutători". Această clauză este acum o clauză standard de ipotecă. Apare în multe politici de proprietate elaborate de asigurători individuali.
interese
Clauza ISO ipotecară se aplică titularului de ipotecă menționat în declarații. Creditorul este acoperit pentru pierderea sau deteriorarea clădirii sau a structurii care servește ca garanție pentru împrumut.
Dacă mai mulți creditori sunt enumerați în poliță, acestea sunt acoperite în ordinea precedentă. De exemplu, să presupunem că un asigurat a achiziționat o clădire cu două credite ipotecare (prima și a doua). În cazul în care clădirea arde în jos, creditorul enumerate la prima ipotecă vor fi plătite. După ce primul creditor a fost compensat, creditorul celui de-al doilea credit ipotecar va primi plata.
Clauza ipotecară prevede că creditorii vor primi plăți "deoarece interesele lor pot apărea". Aceasta înseamnă că suma pe care fiecare creditor o va primi depinde de gradul de deteriorare a clădirii asigurate și de soldul neplătit (principal și dobândă) al împrumutului. De exemplu, un incendiu distruge depozitul A-1 Appliances. La momentul incendiului, A-1 datorează Lucky Lucky 750.000 $ în principal și dobândă acumulată. Lucky Lending primește o plată de asigurare de 750.000 $, interesul său pentru proprietate.
Suma pe care asigurătorul o va plăti pentru o pierdere este supusă limitei politicii. De exemplu, dacă depozitul A-1 este asigurat pentru 1,5 milioane de dolari, asigurătorul nu va plăti mai mult de 1,5 milioane de dolari tuturor părților acoperite (A-1 Appliances și toți creditorii).
În unele state, creditorii își garantează împrumuturile prin fapte de încredere, mai degrabă decât ipoteci. Din acest motiv, termenul de ipotecă titular în clauza standard de ipotecă include un mandatar.
împiedicare
Dreptul creditorului de a recupera o pierdere în cadrul politicii de proprietate a împrumutatului nu este afectat de nicio acțiune de împiedicare pe care creditorul a inițiat-o împotriva proprietarului proprietății înainte de pierdere. De exemplu, să presupunem că aparatele A-1 nu reușesc să plătească mai multe ipoteci, astfel încât Lucky Lending emite o notificare de neplată. La o lună după emiterea anunțului, depozitul este distrus de un incendiu. Anunțul implicit nu va afecta dreptul lui Lucky de a primi plata pentru pierderea în conformitate cu politica.
Actele de asigurat
Împrumutatul are dreptul să recupereze pentru o pierdere în cadrul politicii, chiar dacă deținătorul poliței de asigurare a încălcat o condiție a contractului de asigurare.
De exemplu, să presupunem că depozitul A-1 Appliances este distrus de un incendiu. A-1 depune o plângere cu asigurătorul proprietății pentru deteriorarea clădirii și a conținutului acesteia. Cu toate acestea, A-1 refuză să lase un adjuster pe proprietate pentru a inspecta daunele. În cele din urmă, asigurătorul neagă cererea A-1, deoarece A-1 nu a respectat o condiție a politicii .
Dreptul Lucky Lending la recuperare în cadrul politicii nu va fi afectat de acțiunile A-1, atâta timp cât creditorul îndeplinește anumite condiții. Creditorul trebuie:
- Plata primei restante din cauza neachitării de către deținătorul poliței de asigurare
- Trimiteți o dovadă a pierderii (în cazul în care deținătorul poliței nu a făcut acest lucru) în termen de 60 de zile de la primirea notificării că o dovadă a pierderii este datorată
- Notificați asigurătorul în cazul în care creditorul este conștient de orice modificare a proprietății sau ocupării clădirii sau dacă riscul sa schimbat substanțial
Odată ce creditorul a finalizat toți acești pași, este eligibil să primească o plată pentru pierderi în conformitate cu politica de proprietate A-1.
Transferul drepturilor
Clauza ISO Mortgageholders conține o prevedere de subrogare . Acesta precizează că, în cazul în care asigurătorul efectuează o plată în pierdere creditorului, dar neagă plata asiguratului, drepturile de subrogare ale creditorului sunt transferate asigurătorului în limita sumei de plată. În exemplul precedent, A-1 Appliances a fost refuzat să plătească conform politicii, deoarece nu a respectat termenii contractului de asigurare. Să presupunem că Lucky Lending a primit o plată de asigurare de 700.000 de dolari pentru interesul său în depozitul deteriorat. Focul a fost cauzat de o defecțiune a unui uscător electric depozitat în clădire. Dacă Lucky Lending nu ar fi primit despăgubiri pentru daune, creditorul ar fi putut da în judecată producătorul de uscător pentru daune materiale .
A-1 de asigurări de proprietate a despăgubit Lucky Lending pentru pierderea. Astfel, dreptul creditorului de a da în judecată producătorului pentru compensare este transferat asigurătorului. Asigurătorul are acum dreptul de a da în judecată producătorului pentru a recupera suma de 700 000 de dolari plătite Lucky Lending.
Asigurătorul poate alege să plătească creditorului suma principalului pe ipotecă plus orice dobândă acumulată. În cazul în care există datorii, deținătorul poliței de asigurare trebuie să plătească această sumă asigurătorului.
Anularea și nereînnoirea
Conform clauzei de ipotecă, asigurătorul trebuie să notifice în scris titularul ipotecii dacă asigurătorul anulează polița sau refuză să o reînnoiască . Dacă asiguratul nu a plătit prima, asigurătorul trebuie să notifice creditorul cu 10 zile în avans înainte de a anula politica. În cazul în care asigurătorul anulează politica din orice alt motiv decât neplata primei, acesta trebuie să furnizeze prealabil 30 de zile în avans creditorului. În cazul în care asigurătorul decide să nu reînnoiască polița, acesta trebuie să pună la dispoziția creditorului un preaviz de zece zile.
Aceste condiții de anulare pot fi modificate de legea statului. De exemplu, unele state solicită asigurătorilor să notifice un creditor cu cel puțin 45 de zile în avans dacă o politică este anulată din orice alt motiv decât neplata primei.