Permiteți IRS să vă ajute în afacerea dvs. de investiții imobiliare
În seria Inventar de venituri din proprietăți de închiriere, analizăm modalitățile prin care un agent de închiriere de patru camere poate oferi proprietarului un avantaj în numerar și fiscal. Acestea includ:
- Venituri din încasări după cheltuieli directe, taxe de asigurare și de proprietate.
- Amortizarea amortizării pentru a compensa impozitele pe venitul din chirii.
- Deducerea dobânzii ipotecare.
Vom vorbi despre deducerea dobânzii ipotecare din acest articol. Folosind exemplul proprietății achiziționate pentru 325.000 dolari cu un împrumut de 260.000 dolari, dobânda noastră ipotecară este de aproximativ 16.814 dolari în primul an al împrumutului. Privind înapoi la calculul fluxului de numerar al chiriilor și calculul amortizării, suntem obligați să plătim impozit pe 25,999 USD.
25,999 dolari - 16,814 dolari = 9185 dolari
Acest lucru este departe de a fi un lucru rău, așa cum am văzut că vom fi în buzunar 15.192 dolari în numerar, realizând aprecierea proprietății și plătind doar impozite pe 9185 dolari. Amintiți-vă că alte articole din această serie discută despre depreciere și alte elemente de venit și deduceri. În cazul acestei deduceri a dobânzii ipotecare, IRS vă ajută să păstrați această proprietate în timp ce apreciați în valoare, precum și să vă bucurați de un flux de numerar pozitiv, cu o datorie mai mică în acest moment.
Alte avantaje privind impozitul pe proprietăți imobiliare
Toate cheltuielile de afaceri:
Dacă difuzați anunțuri pentru chiriași, puteți să le deduceți. Dacă plătiți pentru găzduire sau pentru un site web pentru proprietățile dvs., le puteți deduce. Întreținerea, reparațiile regulate (nu lucrurile majore care trebuie amortizate) și cheltuielile între chiriași, cum ar fi pictura, sunt deductibile.
Dacă angajați companii de administrare profesionale sau plătiți un avocat și contabil pentru servicii legate de proprietățile dvs., este deductibilă.
Dacă urmăriți, puteți chiar să deduceți cheltuielile cu kilometraj pentru a vă verifica proprietățile.
Depreciere
Acesta este unul foarte bun, pe măsură ce deduceți o cheltuială atunci când nu ați cheltuit cu adevărat bani! Verificați-vă cu contabilul dvs., dar în cele mai multe cazuri IRS vă va permite să depreciați valoarea unei structuri, nu a terenului, peste 27,5 ani dacă este o proprietate de închiriere.
Deci, să presupunem că dețineți o casă de închiriere pe care ați cumpărat-o pentru 187.000 de dolari. Terenul este evaluat la 37.000 de dolari, deci structura ta este în valoare de 150.000 $. Împărțiți-l cu 27,5 pentru a obține 5.455 dolari. Puteți deduce că aceasta ca cheltuieli de amortizare în fiecare an de proprietate. Bineînțeles, nici un dar de la unchiul Sam nu are nicio problemă. Unele sau toate deprecierile dvs. pot fi supuse recuperării dacă vindeți proprietatea cu un profit. Consultați un contabil pentru detalii.
Bursa 1031 de impozitare amânată
Aceasta este una pe care cu siguranță nu o obțineți cu acțiunile. Când vă vând acțiunile la un profit, datorați rata actuală a impozitului pe câștigurile de capital pentru anul de vânzare. Este aceeași pentru cele mai multe alte investiții imobiliare, dar nu pentru investiții imobiliare.
Regulile sunt complicate, deci veți avea nevoie de un contabil și / sau o companie de schimb 1031 pentru a le explica situația.
Într-o imagine de ansamblu foarte simplă, dacă renunți la toate profiturile din vânzarea unei proprietăți de închiriat într-o altă proprietate, nu va trebui să plătiți câștiguri de capital din acest profit, în schimb să le transmiteți înainte în timp până la vânzarea finală.
Chiar mai bine, te poți retrage ca un rege și să o iei cu tine! Ei bine, nu tehnic. Dacă vă lăsați proprietatea asupra moștenitorilor dvs., ei o vor moșteni la valoarea "intensificată". Aceasta înseamnă că va fi moștenit la valoarea la moartea ta, iar toate câștigurile de capital vor dispărea în scopuri fiscale! Între timp te-ai bucurat de pensionare pe fluxul de numerar.
Deci, ieși și cumpăra o casă de închiriat!