La fel ca în toate pro-rațiile legate de transferul imobiliar, va trebui să știm dacă ne propunem "prin" sau "până la" data închiderii, precum și dacă folosim un an "bancher" de 360 de zile sau un an calendaristic de 365 de zile.
Pașii sunt:
- Determinați numărul de zile de la închidere până la data expirării politicii.
- Calculați costul pe zi al asigurării.
- Înmulțiți numărul de zile de ori suma pe zi.
Să facem o probă de asigurare. Un investitor imobiliar își asumă polița de asigurare pe o proprietate de închiriere. Prima anuală pentru poliță este de 1350 USD. Prima de politică a fost plătită integral în data de 12 februarie, iar închiderea este pe 15 octombrie a aceluiași an. Folosim un calendar de 365 de zile pe zi și prorând "prin" închiderea. Aceasta înseamnă că vânzătorul plătește pentru ziua închiderii.
- # de zile de la 16 octombrie la 11 februarie anul viitor este: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 zile
- $ 1350 împărțit la 365 de zile = costul zilnic de 3,70 $
- 3,70 dolari cost / zi X 119 zile = suma proporțională de 440,30 dolari.
Această sumă va fi CREDITĂ Vânzătorului și DEBATĂ Cumpărătorului.
Proporția și Declarația de încheiere
De ce există elemente pe o declarație de închidere a tranzacției imobiliare care trebuie să fie pro-evaluată?
- Banii în escrow - uneori este necesar să se decidă dacă unii dintre banii deținute în escrow pentru cheltuieli ar trebui să fie returnate vânzătorului sau să rămână în escrow pentru cumpărător.
- Asigurare - Primele de asigurare sunt plătite înainte, astfel încât vânzătorul a plătit un an întreg de asigurare. La închidere, unii dintre acești bani primiți se restituie vânzătorului pentru restul anului în care nu vor deține proprietatea.
- Impozitele pe proprietate - Asemenea asigurărilor, dar funcționează invers. Să spunem că vă închideți în iunie, iar facturile fiscale pentru acest an vor ieși în noiembrie pentru plata până la 1 ianuarie. Cumpărătorul va fi proprietarul la momentul impozitării, dar nu au fost pentru întregul an fiscal. Astfel, vânzătorul va datora suma datorată între închidere și data scadenței fiscale. De obicei, această sumă este creditată de partea cumpărătorului la încheiere și cumpărătorul plătește impozitele la scadență.
- Închirieri - Proprietățile de închiriere vor avea în majoritatea cazurilor chirii plătite pentru luna de la începutul lunii. Deci, dacă tranzacția se încheie la data de 15 a lunii, vânzătorul a fost plătit pentru întreaga lună, dar numai jumătate din acesta. Cumpărătorul va fi creditat pentru suma chiriilor pentru ultimele 15 sau 16 zile ale lunii.
- Plățile de leasing comercial - Există mai multe tipuri de contracte de leasing cu structuri de plată diferite. Este complicat, dar o închidere va necesita o pro-rație a ceea ce se datorează vânzătorului pentru perioada de proprietate și restul aparține noului proprietar.
- Închirieri de ferme și ferme - De multe ori ferme și ferme pot fi închiriate terenuri de la un vecin sau de la guvern pentru pășunat. În acest caz, orice plată anticipată care se aplică perioadei de închidere va trebui să vină la vânzător, deoarece nu mai sunt proprietari. Cumpărătorul va fi responsabil pentru acest lucru.
Este important să știți că acestea sunt practici acceptate, dar unele dintre ele pot fi negociate ca parte a acordului de cumpărare. Nu sunt îmbrăcați în fier. În special cu proprietatea comercială, un profesionist imobiliar ascuțit poate fi valoros pentru clientul său, evidențiind zonele afacerii care ar putea fi negociate dacă s-au lovit la un impas de preț.