Abordarea comparativă a vânzărilor este fundamentul pentru analiza comparativă a pieței imobiliare CMA. Este un proces utilizat pentru a determina valoarea de piață curentă a unei proprietăți pe baza vânzărilor recente de proprietăți comparabile din zonă.
Rezultatele calculelor sunt folosite pentru a ajuta un vânzător de pe listă la domiciliu să decidă asupra prețului la care să-și enumere proprietatea.
De asemenea, profesioniștii în domeniul imobiliar utilizează un proces CMA pentru a ajuta cumpărătorii să determine dacă prețul unei case este corect și în concordanță cu activitatea curentă a pieței. Agentul, dacă este complet, va face două dintre acestea, unul utilizând proprietățile recent vândute și altul utilizând proprietățile listate în prezent și utilizând prețurile lor de listă. Acest lucru se datorează faptului că piețele se schimbă în mod constant și doresc să vadă proprietățile comparabile listate în prezent, care sunt concurența. Pe baza inventarului și a cererii actuale, ar putea exista un motiv pentru a scădea sau a crește prețul de cotare determinat în proprietățile vândute CMA.
Procesul CMA
Există un proces structurat în a face o CMA, și există câteva cerințe de bază importante :
- Proprietățile similare selectate ar trebui să fie la fel de asemănătoare cu cea a subiectului:
- numărul de dormitoare
- numărul de băi
- dimensiunea dimensiunilor imaginii
- mărimea lotului
- Proprietățile comparabile ar trebui să fie cât mai aproape posibil, în același cartier sau subdiviziune este cel mai bun.
- Data de vânzare a acestora trebuie să fie cât mai recentă posibilă. Dacă datele comps (comparabile) sunt prea departe în trecut, sunt deja prea vechi pentru a fi corecte pentru piața curentă. Dacă nu există suficiente proprietăți apropiate pentru comps, atunci este necesară o mișcare mai mică în depărtare.
Deci, având în vedere acest lucru, să examinăm un exemplu de prezentare generală a unei simple CMA.
- Avem proprietatea noastră, un 3 BR, 2 BA acasă 1900 de metri pătrați în dimensiune, cu un garaj de două mașini atașat.
- Casa este situată pe un lot standard de subdiviziune, foarte asemănător cu toate celelalte.
- Trei case comparabile au fost găsite în aceeași subdiviziune.
- Două dintre case au fost foarte aproape, cu aceleași dormitoare, băi și garaje.
- O casă avea un dormitor suplimentar și o jumătate de baie. Prețul vândut a acelei locuințe a fost redus cu noua valoare de construcție a unui dormitor și a unei jumătăți de baie, pentru ao face asemănător cu proprietatea noastră.
- Înregistrările patrate ale caselor erau aproape, dar nu erau exacte. Astfel, prețurile celor trei compase au fost împărțite la fiecare pătrat, pentru a obține un preț vândut pe metru patrat. Acestea au fost calculate în medie la un număr.
- Acest număr a fost înmulțit cu cei 1.900 de metri pătrați ai proprietății subiectului pentru a determina valoarea sa aproximativă pe piața curentă.
Acum, pentru vânzător și pentru profesioniștii în domeniul imobiliar, aceasta este, de obicei, până la capăt. Cu toate acestea, aș sugera o altă analiză a pieței pentru a vedea competiția actuală, așa cum aș face pentru un cumpărător. Un alt CMA se face aproape identic. Cu toate acestea, acum găsim trei compuse care sunt de vânzare și utilizează prețurile lor de listare.
Această piață de exemplu a fost destul de ocupată, iar în ultimele săptămâni au fost mai multe vânzări decât înregistrările noi. Actualul inventar al casei de vânzare este mai mic, iar prețurile de listare ale celor trei computere indică faptul că estimarea prețului de listare de la CMA obișnuită poate fi mărită. Noi rămânem la un preț scăzut al prețurilor la casele competitive pentru un avantaj de vânzări și mergem pe piață.
Deci, ce este diferit în aceste procese și o apreciere? Evaluatorul folosește comps-uri, poate aceleași comps. Cu toate acestea, evaluatorul lucrează de obicei pentru creditor, astfel încât slujba lor este diferită. Proprietarul imobiliar dorește să obțină cel mai mare preț posibil vânzătorului. Evaluatorul dorește o valoare care să acopere investiția creditorului, dar nu este umflată.