- Locație
- Financiare
- Reparații
- Piața actuală
Evaluați locația proprietății
Locul de amplasare este unul dintre cele mai importante lucruri de luat în considerare la evaluarea unei investiții imobiliare potențiale. Vă poate ajuta să faceți o idee educată despre potențialul proprietății de a vă aprecia de-a lungul anilor.
De exemplu, guru-ul imobiliar Robert Kiyosaki vorbește despre avantajele cumpărării unei proprietăți în apropierea unei colegii de colegiu. Motivul este că există întotdeauna o cantitate mare de chiriași, părinții elevilor plătesc, de obicei, chiria și de multe ori puteți percepe o chirie mai mare datorită dorinței zonei și creșterii cererii de apartamente.
Ce este vecinătatea
- Este suburban sau urban?
- Este aproape de magazine, centre de transport, spitale și școli?
- Ce tip de chiriaș vrea să locuiască acolo? (familii, seniori, persoane singure, clase de mijloc etc.)
- Există o cantitate mare de chiriași în zonă?
- Este aproape de reședința dvs. actuală? Dacă este departe, va trebui să ia în calcul costurile de călătorie din punct de vedere al costurilor financiare, din cauza costurilor de navetă și a costurilor de oportunitate din cauza productivității pierdute.
- Este vecinătatea stabilă, în expansiune sau în declin? Există o mulțime de proprietăți vacante sau există o mulțime de construcții noi?
- Vedeți o oportunitate de creștere în viitor? De exemplu, se construiește o nouă linie de cale ferată care se conectează la un oraș major sau se muta o nouă companie în zonă și se creează noi locuri de muncă. Acestea pot crește dramatic dorința locației.
Evaluați proprietățile financiare
Cunoaște-ți bugetul
- Cât de mult puteți pune în această investiție?
- Cât vă puteți permite să pierdeți?
- Dacă aveți nevoie de fonduri suplimentare, de unde le veți primi?
- Care va fi plata dvs. ipotecară lunară și rata dobânzii să fie?
Uită-te la valoarea proprietății
- Cereți să vedeți fișele cu venituri și cheltuieli efective pentru proprietate. Dacă nu sunt disponibile, asigurați-vă că puteți anticipa în mod rezonabil costurile de funcționare.
- Calculați venitul net de exploatare (NOI) pentru proprietate.
- Care este rata standard de neocupare pentru zona dvs.?
- Care este chiria proiectată pentru proprietate?
- Ce ar costa asigurarea?
- Cât sunt impozitele?
- Ce va costa întreținerea proprietății ?
- Ați stabilit rata de capitalizare a pieței dvs. (rata maximă) ? Dacă nu sunteți conștienți de cota de piață a pieței dvs., trebuie să vă consultați cu un broker local real.
- Odată ce ați determinat rata de cap, acum puteți împărți NOI cu rata de cap și obține valoarea curentă a proprietății.
- Ați făcut o analiză comparativă a pieței (CMA)?
- Care sunt casele comparabile din zona de vânzare? Indiferent dacă cumpărați o proprietate de închiriat sau sunteți în căutarea unei case, veți dori să vă asigurați că nu plătiți prea mult pentru proprietate.
Evaluați ce reparații sunt necesare
Cu ce reparații te simți confortabil?
- Doriți o proprietate care are nevoie doar de un strat de vopsea și de un covor nou, sunteți în regulă cu o cantitate moderată de muncă sau vă simțiți confortabil cu o reabilitare intelectuală (noi instalații sanitare, electrice, podele, pereți etc.)
Vă puteți permite să faceți aceste reparații?
- Costul reparațiilor va varia foarte mult, în funcție de situația în care sunteți în stare să o faceți singur sau dacă trebuie să angajeze pe altcineva să o facă.
- Bugetul dvs. pentru construcții pentru materiale și artizanat va varia, de asemenea, în funcție de faptul dacă renovați o casă de milioane de dolari sau o proprietate de închiriere de cincizeci de mii de dolari.
- O altă regulă generală este că reparațiile vor costa întotdeauna mai mult decât ați planificat. Dacă angajați un antreprenor, o muncă de două săptămâni se transformă adesea în patru săptămâni. Chiar dacă faci reparațiile singure, costurile pot ieși din mână. De exemplu, intenționați să plasați un ghirpier nou într-o încăpere pentru 800 de dolari. Când deschideți pereții, găsiți o infestare a termitelor și nevoia nu numai de a extermina, ci și de a reface pereții. Costurile neașteptate ca acestea se vor adăuga rapid. Nu veți fi afectați doar cu un buget mai mare pentru construcții, ci veți plăti costuri suplimentare de finanțare, numite "costuri soft", pentru a plăti ipoteca, impozitele pe proprietate și asigurarea pentru proprietatea vacantă în timp ce aceste reparații suplimentare sunt finalizate.
Evaluați investiția comparativ cu piața curentă
Încercarea de a întoarce un McMansion în timpul unei recesiuni nu va fi cea mai ușoară aventură. Într-o recesiune, cumpărarea unei proprietăți imobiliare închiriate chiriașilor ar putea fi un pariu mai bun pentru succes. Trebuie să vă uitați la ceea ce este trending pe piața imobiliară acum și să vă ajustați planul în consecință.
Dacă cumpărați McMansion și aveți banii să-l păstrați timp de șapte ani până când îl puteți vinde pentru un profit, atunci da, poate fi o investiție bună. Un alt lucru pe care să-l examinați atunci când cumpărați o proprietate este valoarea de revânzare. Activele extrem de dezirabile sunt cele care pot fi ușor cumpărate și vândute indiferent de piață. Ele sunt întotdeauna în cerere. Gândiți-vă la ele ca la necesități, cum ar fi pâinea și apa.
Oamenii nu au nevoie de o casă cu o piscină inground și o sală de televiziune. Oamenii au nevoie de o casă cu o baie curată și un acoperiș puternic. Doriți ca proprietatea dvs. să apeleze la cea mai mare parte a oamenilor, astfel încât să aveți cel mai mare număr de potențiali chiriași și cumpărători.