Cum de a calcula rata de capitalizare pentru imobiliare

Acest număr mic vă poate spune dacă este posibil să faceți bani.

Este de la sine înțeles că trebuie să determinați valoarea unei proprietăți producătoare de venit dacă intenționați să o cumpărați în scopuri de investiții. Dacă nu faci asta, ar fi ca o orbire zburătoare, o cale sigură de a risca și de a-ți pierde capitalul.

Provocarea de a evalua o astfel de proprietate nu este atât de dificilă cum ar putea suna. De fapt, calculul ratei de capitalizare pentru bunurile imobiliare este ușor și nu ar trebui să vă ducă mai mult de cinci minute sau cam asa ceva.

Începe cu o înțelegere a exact ceea ce este rata de cap.

Care este rata de capitalizare?

Rata de acoperire este rata de rentabilitate pe care o puteți aștepta pentru investiția dvs. pe baza venitului pe care credeți că proprietatea o va genera pentru dvs. Este, desigur, un factor foarte important. Nu veți investi cu intenția de a pierde bani.

Aceasta este o modalitate foarte bună de a face comparații cu proprietăți similare, deoarece toate cheltuielile sunt luate în considerare. Când două proprietăți par asemănătoare, dar una costă mai mult, ar putea fi pentru că generează mai multe venituri sau pentru că are cheltuieli mai mici.

Cum se calculează rata de cap

Puteți calcula rata de capitalizare utilizând veniturile nete din exploatare și prețurile de vânzare recente ale unor proprietăți comparabile. Rata de capitalizare este determinată și aplicată apoi asupra proprietății pe care intenționați să o achiziționați pentru a determina valoarea de piață curentă bazată pe venit.

În primul rând, pentru a obține prețul de vânzare recent de o proprietate similar venituri.

Să folosim exemplul unui proiect de șase unități de apartament care sa vândut pentru 300.000 de dolari.

Acum determina venitul net din exploatare pentru acel proiect de apartament, sau chiriile nete realizate de proprietari. Reduceți toate cheltuielile de funcționare, cu excepția ipotecii. Acest calcul calculează proprietatea ca și cum ați fi plătit în numerar pentru aceasta.

Spuneți venitul din chirie după ce toate cheltuielile pe care le-ați dedus sunt de 24.000 $. Acum împărțiți venitul net de exploatare cu prețul de vânzare pentru a ajunge la rata de acoperire: suma de 24.000 de dolari în cheltuieli împărțită la prețul de vânzare de 300.000 de dolari vă oferă o rată de capitalizare de .08 sau 8 procente.

Cum se utilizează rata de cap

Un investitor poate utiliza rata de acoperire în două moduri. Ar putea dori să aprecieze o proprietate pe care intenționează să o vândă pe baza ratelor de plafonare a pieței pentru alte proprietăți similare vândute recent sau poate că ar dori să determine dacă prețul cerut al unei proprietăți este rezonabil dacă intenționează să-l cumpere.

Când vinzi

Să presupunem că dețineți un proiect de apartament mic și doriți să-l vindeți. Puteți aduna informații despre proprietățile recent vândute în zonă care sunt similare cu ale dvs. Acestea ar putea avea mai multe sau mai puține unități, dar încercați să găsiți proprietăți care sunt la fel de asemănătoare cu cele pe care doriți să le vindeți.

Puteți găsi trei proprietăți care au fost vândute în ultimele trei sau patru luni. Partea dificilă trebuie să-și găsească veniturile nete din exploatare. Uneori aceste informații sunt publicate în listă ca punct de vânzare, dar de cele mai multe ori nu sunt, mai ales atunci când venitul net din exploatare nu este favorabil. Puteți obține acest tip de informații de la un agent imobiliar comercial, cu toate acestea, mai ales dacă veți fi listarea proprietății de vânzare cu ea.

Ajungeți la trei rate de proprietate cu o medie de 9,2%. Venitul dvs. net din exploatare al proprietății este de 31.000 $. Acum, tot ce trebuie să faceți este să împărțiți venitul net din exploatare cu rata de acoperire: 31.000 de dolari împărțită de .092 se ridică la 226.957 dolari. Există valoarea proprietății tale.

Puteți baza prețul pe care doriți să îl solicitați pentru proprietate pe această cifră și îl puneți pe piață.

Când vă gândiți să cumpărați

Veți lucra cu proprietățile listate atunci când comparați proprietățile pentru o decizie de achiziție. Acest lucru face mai ușoară obținerea veniturilor nete din exploatare și calcularea ratei limită pentru fiecare dintre acestea. Puteți apoi să le comparați pentru a vedea care ar fi cea mai bună achiziție.

Dar verificați cheltuielile și chiriile, oricum, pentru că s-ar putea ridica la vârf dacă puteți identifica oportunități de reducere a cheltuielilor sau de creștere a chiriilor.

S-ar putea să constatați că cheltuielile sunt anormal de mari pentru tipul și dimensiunea proprietății sau puteți descoperi că chiriile care sunt percepute sunt sub ratele de piață pentru proprietăți comparabile. Oricare dintre aceste situații ar crește rata de acoperire a dobânzii, făcându-l o proprietate mai bună potențială dacă este corectată.

Să spunem că aveți ochii pe un proiect specific de apartamente mici, care este listat pentru 495.000 dolari. Merită acest lucru pe piața actuală sau este supradimensionată? Din nou, obțineți unele proprietăți comparabile și o rată medie de vânzare vândute. Vom folosi din nou rata de 9,2% ca exemplu.

În cazul în care venitul net din exploatare al acestei proprietăți este de 39.500 de dolari, merită prețul cerut? Nu, deoarece împărțirea acelui venit cu rata de acoperire vă oferă o valoare de 429.348 $. Un preț cerut de 495.000 de dolari este puțin peste marcaj.

Ce venituri nete din exploatare ai nevoie pentru a obține prețul de listă pentru o valoare? Schimbați formula și multiplicați prețul solicitat cu rata de cap. Înmulțiți 495.000 de dolari cu 9,2% și veți obține venituri nete de exploatare de 45.540 $.

Dar amintiți-vă, pot exista motive întemeiate pentru care o proprietate ar justifica o rată a dobânzii mai bună. Ar putea fi locația sau caracteristicile și calitatea clădirilor și a împrejurimilor. Totul trebuie evaluat înainte de a lua o decizie, dar rata de limită ajută.