Dificultate: Ușor
Timp necesar: 5 minute
Iată cum:
- Determinați venitul brut din exploatare (GOI) al proprietății:
Venitul potențial brut - Postul vacant și pierderea de credite = Venitul brut din exploatare
- Determinați cheltuielile de funcționare ale proprietății. Acestea ar include cheltuielile pentru conducere, juridică și contabilă, asigurări, întreținere, întreținere, livrări, taxe, utilități etc.
- Reduceți cheltuielile de funcționare din venitul brut din exploatare pentru a ajunge la venitul net din exploatare. Folosind exemplul unei proprietăți cu venituri operaționale brute de 52.000 $ și cheltuieli de exploatare de 37.000 $, venitul nostru net din exploatare ar fi:
52.000 $ - 37.000 $ = venitul net de exploatare de 15.000 $
Creditorii comerciali folosesc criterii de calificare diferite pentru a determina dacă o ipotecă este garantată și cât de mult vor împrumuta o proprietate. Proprietarii investitorilor nu sunt evaluați în mod individual în ceea ce privește istoricul lor de credit, deoarece nu este la fel de important pentru creditor ca potențialul de generare a venitului proprietății să fie ipotecat.
Faptul este că un cumpărător de acasă va locui în casa pe care o cumpără, astfel încât creditorul își evaluează capacitatea de a plăti creditul ipotecar și istoria sa de a plăti datoriile.
Este o situație foarte diferită de cea a unei proprietăți comerciale, să spunem un complex de birouri. Cumpărătorii cumpără această proprietate pentru un singur scop; pentru a genera fluxuri de numerar pozitive din veniturile din chirii.
Sursa de venit
Motivația pentru cumpărare este venitul, astfel încât creditorul dorește să evalueze proprietatea pe baza veniturilor pe care le va genera.
Sigur, condiția de proprietate și alți factori intră în calificarea de credit ipotecar, dar venitul este factorul mare. În cazul în care proprietatea poate servi datoriile (plătiți plățile ipotecare) și are încă un flux de numerar acceptabil lunar, atunci este probabil să se inițieze o ipotecă.
cheltuieli
Desigur, cheltuielile reprezintă o jumătate din considerentele majore din calculul NOI. Este esențial să se surprindă toate cheltuielile de funcționare ale proprietății. Acestea pot și adesea includ:
- Marketing și publicitate - în funcție de tipul de proprietate, această categorie de cheltuieli poate varia foarte mult. Pentru o proprietate apartament, cea mai mare parte a acestei cheltuieli ar fi publicitatea pentru a genera solicitanții chiriașilor. Pentru o proprietate de vânzare cu amănuntul sau de birou, același lucru s-ar aplica, dar pot exista și cheltuieli de marketing pentru a prezenta proprietatea consumatorilor sau clienților pentru chiriași.
- Management - Managementul profesional este o normă pentru proprietățile comerciale mai mari. Această cheltuială este semnificativă, dar poate fi compensată foarte mult de gestionarea profesională a economiilor care poate genera operațiunile și întreținerea proprietății.
- Utilități - Cei care nu au trecut pe lângă chiriasi vor fi în această categorie.
- Reparații și întreținere - Totul de la amenajarea peisajului până la fixarea unităților de aer condiționat sparte sau vopsirea unităților este în această găleată.
- Asigurare - Aceasta este o cheltuială majoră.
Acestea sunt principalele categorii și există alte cheltuieli care depind de utilizarea proprietății și a chiriașilor.
În cazul în care ratele solicitate de creditor pe baza veniturilor nu indică aprobarea, debitorii pot veni cu mai mulți bani pentru o plată în avans pentru a aduce ratele în linie. Venitul net din exploatare este foarte important în împrumuturile comerciale.
Sfaturi:
- Fiți foarte atent să obțineți toate cheltuielile de funcționare în calcul. Pierderea cheltuielilor va crește venitul net din exploatare și, prin urmare, va determina clientul dvs. să plătească în plus pentru proprietate pe baza evaluării folosind rata maximă.
- Pentru cele mai utilizate calcule investitorilor explicați și o foaie de calcul pentru a le calcula, luați această lin pentru primele 10 calcule .
De ce ai nevoie:
- Calculator
- Descrierea completă a cheltuielilor de funcționare.
Niciunul dintre aceste calcule nu reprezintă știința rachetelor. Veți deveni rapid la viteză și veți putea să le faceți sau să le discutați în mod inteligent cu clienții investitori comerciali.