Devino parte a clădirii
Îmbunătățirile și îmbunătățirea chiriașilor sunt plătite de chiriaș, dar fac parte din clădire. Cu excepția cazului în care un contract prevede altfel, proprietarul obține în general dreptul de proprietate asupra actualizărilor odată instalate.
Chiriașul păstrează un interes asigurător în utilizarea îmbunătățirilor. Interesul chiriașului în proprietate încetează atunci când arenda se termină și chiriașul se îndepărtează. Următorul exemplu demonstrează unele îmbunătățiri pe care un chiriaș le-ar putea face.
Exemplu
Larry deține Luxury Leathers, un magazin de articole din piele situat într-un mall. Larry își desfășoară afacerea în afara spațiului comercial pe care îl închiriază de la proprietarul mall-ului, Shopping Centers Inc. Larry a făcut numeroase îmbunătățiri în spațiul său de închiriere, deoarece Lux Leathers sa mutat în urmă cu doi ani. Acestea includ iluminat încastrat nou, covoare noi și un mic birou Larry construit în spatele zonei de vânzare cu amănuntul.
Închirierea între Larry și proprietarul său afirmă că orice îmbunătățiri pe care Larry le aduce clădirii în timpul perioadei de închiriere devin proprietatea proprietarului în momentul în care sunt instalate. TIB-urile finalizate trebuie să fie asigurate de proprietar. Centrele comerciale
a asigurat clădirea în cadrul unei politici de proprietate comercială. Politica acoperă în mod automat toate îmbunătățirile aduse clădirii în perioada de politică.
Larry știe că orice TIB-uri pe care le instalează va deveni proprietatea proprietarului său. Cu toate acestea, Larry va folosi aceste îmbunătățiri pentru restul contractului său de închiriere.
Larry își poate pierde interesul de utilizare în proprietate dacă TIB-urile sunt deteriorate sau distruse de un incendiu sau alt pericol. Din fericire, Larry își poate asigura interesul pentru îmbunătățirile în cadrul politicii de proprietate comercială.
Înțeles TIBs
Multe politici de proprietate comercială definesc îmbunătățiri și îmbunătățiri ale chiriașilor, cum ar fi amenajări, modificări, instalații sau adăugiri la o clădire pe care o ocupați, dar care nu o dețineți. Adică TIB-urile sunt articole pe care le-ați achiziționat sau instalat pe cheltuiala dvs., dar nu le puteți elimina în mod legal.
Exemple de TIB-uri sunt birourile, luminile și covoarele pe care Larry le-a instalat în magazinul său. Această proprietate este acum o parte a clădirii. Deoarece Larry nu deține, nu poate să o ia cu el dacă se va muta într-o altă locație. Dacă Larry a încercat să înlăture proprietatea, ar putea dăuna clădirii.
Cine este responsabil pentru asigurare?
TIB-urile pot fi asigurate de chirias sau de proprietar. Închirierea trebuie să precizeze în mod clar care parte este responsabilă pentru asigurarea. În caz contrar, pot apărea litigii asupra căror asigurare, proprietarul sau chiriașul, ar trebui să se aplice la pierderile care implică TIB-uri deteriorate.
De asemenea, contractul de închiriere trebuie să precizeze momentul în care proprietatea asupra TIB-urilor trece de la chiriaș la proprietar. Acest lucru se întâmplă adesea (dar nu întotdeauna) atunci când îmbunătățirile sunt instalate în clădire.
Asigurarea acoperire pentru Proprietar
Deoarece TIB-urile sunt deținute de proprietar, acestea sunt deseori asigurate în legătură cu clădirea în cadrul politicii de proprietate comercială a proprietarului. Politicile acoperă în mod obișnuit clădirea programată în politică, adăugările completate și planurile (adică proprietățile atașate permanent clădirii). Un exemplu de dispozitiv este un candelabru instalat în tavanul unui restaurant.
Să presupunem că contractul de închiriere între Luxury Leathers și Shopping Centers Inc. impune proprietarului să-i asigure TIB-urile. Dacă Centrele Comerciale Inc sunt asigurate conform unei politici tipice de proprietate, birourile, mocheta și lămpile încastrate pe care le-a instalat Larry ar trebui să se califice drept proprietate acoperită.
Îmbunătățirile aduse de un chiriaș sporesc valoarea clădirii proprietarului. Dacă un chiriaș cheltuiește 15.000 de dolari pe TIB-uri, valoarea clădirii va crește cu 15.000 $.
Limita de construcție a politicii proprietarului ar trebui să fie mărită cu valoarea TIB-urilor. În caz contrar, clădirea poate fi insuficient asigurată. Dacă se produce o pierdere și proprietarul nu a cumpărat limite adecvate, proprietarul poate suporta o pedeapsă de coasigurare .
Asigurarea acoperirii pentru chiriaș
Dacă închirierea cere proprietarului să repare sau să înlocuiască TIB-urile deteriorate, atunci chiriașul nu trebuie să asigure aceste elemente. În caz contrar, TIB-urile ar trebui să fie asigurate conform politicii de proprietate a chiriașului. Cele mai multe politici de proprietate comercială acoperă în mod automat, în calitate de proprietate personală de afaceri, interesul de folosire al unui chiriaș în TIB-uri.
În funcție de politica dvs., TIB-urile pot fi acoperite pe baza costului de înlocuire sau a valorii efective a numerarului. În mod normal, pierderile sunt acoperite în totalitate numai dacă faceți reparații "cu promptitudine" (acest cuvânt nu este definit). Dacă nu reparați cu ușurință TIB, asigurătorul dvs. poate plăti doar o parte din costul inițial, pe baza următoarei formule:
Costul original X numărul de zile de la data pierderii până la expirarea contractului de leasing / numărul de zile de la instalarea îmbunătățirilor până la expirarea contractului de închiriere
De exemplu, să presupunem că Luxury Leathers a semnat un contract de închiriere de cinci ani pe 1 ianuarie 2015. Larry a finalizat îmbunătățirile de la 1 ianuarie 2016. Toate îmbunătățirile au fost distruse de un incendiu la 1 ianuarie 2017. Asigurătorul lui Larry nu va plăti mai mult decât următoarele:
15.000 $ X 1095 (de trei ori 365) împărțit la 1460 (de patru ori 365) = 11.250 $
Asigurătorul dvs. nu va plăti nimic dacă proprietarul dumneavoastră repară sau înlocuiește îmbunătățirile deteriorate.
Întreprinderi de comerț
În timp ce chiriașii nu pot să distrugă TIB-urile pe care le-au instalat, pot elimina o categorie de proprietăți numită elemente comerciale . Elementele de comerț sunt elemente instalate de chirias, pe care chiriașul se așteaptă să le elimine atunci când eliberează clădirea. Acestea sunt esențiale pentru afacerea chiriașului și pot fi îndepărtate fără a afecta clădirea. Comenzile pentru comerț rămân proprietatea chiriașului, astfel încât acesta din urmă este responsabil pentru asigurarea acestora.
Să presupunem că Larry instalează noi dulapuri în magazin pentru a-și expune bunurile de piele. Atât Larry cât și proprietarul lui așteaptă ca Larry să ia cazurile cu el când se va muta într-o altă locație. Chiar dacă cazurile sunt atașate clădirii, ele sunt considerate mai degrabă ca amenajări comerciale decât TIB-uri. Alte exemple de produse de comerț sunt computerele, automatele și echipamentele de magazin.
Chiriasii ar trebui să se asigure că contractul de închiriere specifică clar ce tipuri de proprietăți se califică drept amenajări comerciale. În caz contrar, proprietarul poate refuza să permită chiriașului să înlăture anumite bunuri în momentul expirării contractului de închiriere.