De asemenea, acesta poate fi calculat în anii următori , pe baza valorii proiectate a proprietății minus soldul ipotecar. Investiția curentă pe care ați avea-o în proprietate va fi ajustată prin orice creștere a valorii și a plății creditului ipotecar.
De ce măsurați ROE în anii viitori?
Spre deosebire de alte calcule privind rentabilitatea investiției (ROI), aceasta măsoară randamentul dvs. pe un număr în schimbare. Numerarul pe care l-ați pus în avans nu sa schimbat, dar în decursul anilor au făcut alți factori și vă schimba randamentul capitalului. Aceasta se întâmplă deoarece se schimbă capitalul. În primul rând, să examinăm ce beneficii vă bucurați în proprietatea de închiriere:
- Plata împrumutului: Pe măsură ce continuați plățile ipotecare, plătiți soldul principal al împrumutului. Capitalul dvs. crește deoarece datorați mai puțin în raport cu valoarea.
- Aprecierea în valoare: Casa ta apreciază în valoare în timp. Deci, în timp ce scăpați ceea ce datorați, creșteți și ceea ce merită. Diferența dintre cele două crește; capitaluri proprii.
- Fluxul de numerar : În fiecare lună veți fi bancare niște bani, banii plătiți în chirie care sunt peste plata ipotecii și cheltuielile.
- Impozitarea veniturilor: Amortizarea este un beneficiu uriaș. În fiecare an, puteți deduce din venitul din chirie o parte din valoarea structurii ca depreciere. Nu ai cheltuit nimic, dar deducerea este exact așa cum ai avut.
Acestea sunt avantaje uimitoare care fac imobilul mult mai bine decât alte active de investiții. Cu toate acestea, vedem că există unii dintre ei care ne schimbă echitatea, care este în continuă creștere. Să examinăm un exemplu:
Cumpărați o locuință de închiriat pentru 100.000 de dolari cu 20.000 de dolari în jos. Anul achiziționării vedeți că aceasta este în valoare de 100.000 de dolari, dar datorați numai 80.000 de dolari, deoarece aveți acea sumă de 20.000 dolari în avans ca capitaluri proprii.
Să presupunem că fluxul dvs. anual pozitiv de numerar este de 3.600 de dolari sau 300 de dolari pe lună pentru ipotecă și cheltuieli. Deci, ROE este de 3.600 $ / 20.000 $, sau 0.18 = 18% Rentabilitatea capitalului propriu. Sunteți un guru de investiții!
Acum să mergem înainte cu zece ani. V-ați plătit ipoteca și casa a apreciat în valoare, acum în valoare de 118.000 $. Soldul dvs. datorat ipotecii a scăzut de la 80.000 $ la 66.000 $. Acum, uită-te la capitalul tău. 118.000 de dolari - 66.000 de dolari = 52.000 de dolari, noua noastră capitală în exemplul nostru simplu. Acum, să facem din nou calculul pentru ROE. Veți primi puțin mai mult în chirie, deci fluxul dvs. de numerar este acum de 4.400 $ pe an. 4.400 $ / 52.000 $ = 8,5% rentabilitatea capitalului propriu.
Ce s-a întâmplat? Este simplu, având în vedere că majorarea capitalului dvs., cu siguranță, nu a putut crește chiriile așa de repede. Deci, aceasta este încă o investiție minunată? Uitați-vă la ceea ce puteți face acum cu 52.000 de dolari. Poate fi momentul de a vinde și de a reinvesti.