O afacere de operare nu este o realitate și nu ar trebui să fie vândută ca ea
Vânzarea unei afaceri de lucru , chiar și atunci când imobilul este inclus, necesită o abordare foarte diferită a evaluării. Prea adesea agenții imobiliari și brokerii nu realizează diferența, deoarece nu obțin multe solicitări pentru acest tip de mix de tranzacții.
Atunci când un proprietar de afaceri deține și proprietatea imobiliară, acesta va dori fie să închidă afacerea și să vândă bunurile imobile, fie să le vândă pe amândouă . Agenții imobiliari și brokerii sunt tentați să înscrie ambele împreună, ceea ce poate fi o greșeală.
O afacere de operare este un animal foarte diferit de cel al imobilului în care locuiește. Există, de asemenea, acorduri contractuale foarte diferite necesare pentru transferul activelor întreprinderii. Ele nu sunt ca proprietăți imobiliare și pot conține garanții privind volumul și datele demografice bazate pe clienți / clienți. Parametrii de evaluare sunt foarte diferiți, deoarece o afacere aflată în activitate a avut considerații de bună-credință, precum și contractele contractuale existente și eventual furnizorii. Uneori nu pot trece la un nou proprietar.
Profesioniști în domeniul imobiliar
Specialiștii în domeniul imobiliar, în special cei din nișele comerciale, au cunoștințele și expertiza pentru a analiza veniturile și cheltuielile cu chirii, prezentându-le clientului / clientului pentru luarea deciziilor. În cazul în care acestea pot să nu fie subiective, analiza unei afaceri dintr-o perspectivă financiară. Există o mulțime sub suprafață, iar examinarea unui Profit & Pierdere și a unui Bilanț nu începe să ajungă la faptele reale.
În mediul rural în care practică, un broker imobiliar a enumerat o afacere de vânzare, și aceasta a fost fără imobil. Clădirea a fost închiriată. Întrucât am avut un client interesat, am sunat și am cerut datele financiare, primind un P & L și un bilanț. Am sunat înapoi și am cerut o defalcare a fluxului de numerar.
Brokerul nu știa cu adevărat ce ceream.
P & L a unei afaceri este adesea foarte diferită de fluxul de numerar ; adresați-vă unui agent IRS. Unul dintre avantajele deținerii unei afaceri este obținerea unor pauze prin deducerea cheltuielilor ca afacere care ar fi personală altfel. Nu vorbim neapărat despre activități ilegale sau de evitare a taxelor. Un exemplu ar fi deducerea pentru un vehicul și costul acestuia de operare, deoarece acesta poate fi utilizat atât pentru activitățile personale, cât și pentru cele de afaceri.
A fost un serviciu deservici pentru clientul său să-și enumără afacerea atunci când cele mai elementare cerințe nu se aflau în baza sa de cunoștințe. Orice broker de afaceri bun va necesita o analiză a fluxului de numerar de la clientul său ca fiind unul dintre cele mai importante documente financiare. Ajustările valorii afacerii sunt efectuate pe baza elementelor din fluxul de numerar , incluzând:
- Foi de calcul detaliate ale tuturor veniturilor
- Detaliu al tuturor cheltuielilor
- Ce cheltuieli sunt efectiv în beneficiul proprietarului
- O ajustare înapoi la venit pentru acele cheltuieli proprietar-beneficii care vor dispărea (nu cheltuieli pentru proprietarul nou)
- O adăugare a cheltuielilor pentru costurile proprietarului și beneficiilor care vor necesita un cumpărător nou pentru a mări cheltuielile (proprietarul administrat / cumpărătorul va angaja managerul)
Într-o carieră de viață anterioară, am vândut o afacere unei companii care a fost publică pe Bursa din New York.
Au trimis o echipă de auditori care au petrecut mai multe săptămâni, mai ales prin verificarea fluxurilor mele de trezorerie. Un exemplu de cheltuială pentru proprietar care mergea departe era costul camionului meu. Compania mi-a furnizat un vehicul, toate cheltuielile, întreținerea și combustibilul inclus. Ei au adăugat acea cheltuială și au crescut valoarea afacerii mele, deoarece nu era o cheltuială reală pe care ar fi trebuit să o plătească după cumpărare.
După cum am precizat în lista de articole, dacă proprietarul vânzării a gestionat de asemenea afacerea și nu și-a plătit un salariu pe rata pieței, atunci cumpărătorul ar trebui să-și adapteze evaluarea afacerii în jos datorită necesității de a angaja un manager la salariul pe piață.
După cum puteți vedea, există un număr de factori care fac evaluarea unei afaceri de operare mult diferită de vânzarea de bunuri imobiliare. Și nici nu am ajuns în inventar.
Un alt lucru despre evaluarea afacerilor este modul în care se calculează în funcție de industrie sau de tipul de afacere.
Este clar că majoritatea profesioniștilor în domeniul imobiliar nu ar trebui să fie implicați în brokerajul întreprinderilor de afaceri care operează, cu excepția cazului în care au experiența și expertiza pentru a face acest lucru. O abordare mult mai bună ar fi aceea de a colabora cu un broker de afaceri care nu face brokeraj imobiliar. Va fi o relație reciproc avantajoasă, fiecare dintre voi aducând experiență și valoare maximă clientului / clientului.