Sfaturi pentru o vânzare rapidă și profitabilă
hârtiile
Raport de venituri și cheltuieli: Vrei să te asiguri că ai toate informațiile financiare în ordine înainte de a-ți pune proprietatea de închiriat spre vânzare.
Pregatirea unui raport de venituri si cheltuieli va va oferi, si orice potential cumparator, o imagine mai buna a valorii proprietatii dumneavoastra.
Venit: Includeți în acest raport de venituri și cheltuieli, veți dori să înregistrați toate veniturile primite de proprietate pe o bază lunară și anuală. Acestea ar putea include plățile lunare de închiriere ale chiriașului, precum și orice chirie suplimentară de la locurile de parcare, spălarea și uscarea sau utilizarea plăților dacă sunteți suficient de norocoși să aveți un turn de telefon mobil sau mobil pe proprietatea dvs.
Cheltuieli: Raportul privind veniturile și cheltuielile trebuie să includă și banii pe care îi cheltuiți pentru anul respectiv. Aceasta ar putea include:
- Taxe de proprietate
- Plăți de asigurare
- Taxele de alimentare cu apă și canalizare: dacă sunteți responsabil pentru utilități.
- Taxele de electricitate: dacă sunteți responsabil pentru utilități.
- Taxele pe gaz: dacă sunteți responsabil pentru utilități.
- Taxe pentru petrol: Dacă sunteți responsabil pentru utilități.
- Mentenanță : majoritatea investitorilor și / sau agenții imobiliari vor estima un procent pentru întreținere. În mod tradițional, această sumă reprezintă 5% din venitul brut din exploatare . Costurile de întreținere variază în funcție de mărimea proprietății, de vârsta proprietății și de spațiul exterior. Pot include lucruri cum ar fi costurile de amenajare a teritoriului, costurile pentru repararea sau înlocuirea elementelor învechite sau defecte, blocarea ușilor, ferestrele, plăcile crăpate, scurgerile de instalații, scurgeri de acoperiș sau balustradă.
- Costurile de neocupare: Majoritatea investitorilor vor reprezenta, de asemenea, un factor de post vacant. În funcție de tipul de proprietate, vă puteți aștepta ca acest număr să fie cuprins între cinci și zece la sută din venitul brut din exploatare. Costurile de nerecuperare pot include costurile pentru comercializarea proprietății , cum ar fi plasarea anunțurilor pentru închirierea dvs. și costurile de păstrare a proprietății , cum ar fi taxele și asigurările.
Colectați documente legate de venituri, cheltuieli și gestionarea proprietății
Articole din raportul de venituri și cheltuieli: Înainte de a pune proprietatea de închiriat spre vânzare, veți dori să găsiți copii tipărite ale articolelor pe care le-ați inclus în raportul de venituri și cheltuieli. Veți dori să strângeți aceste declarații din anul precedent. Acestea pot include toate facturile de utilități, declarațiile de asigurare, impozitele pe proprietate, plățile ipotecare, plățile de chirie, costurile de întreținere și așa mai departe.
Ar trebui să scanați toate aceste chitanțe în computer, astfel încât să aveți și o copie digitală a acestora. Acest lucru va face mai ușor să trimiteți un articol unui potențial cumpărător, unui avocat sau unui agent imobiliar dacă vi se solicită, deoarece îl veți avea deja disponibil în format electronic.
Copii ale tuturor contractelor de leasing aplicabile: Veți dori să strângeți copii ale tuturor contractelor de închiriere pentru chiriașii actuali. Acest lucru va fi folosit pentru a verifica plata curentă a chiriei , precum și durata leasingului.
Lista oricărei îmbunătățiri recente a proprietății: Ar trebui să realizați o listă a îmbunătățirilor pe care le-ați făcut proprietății în ultimii ani. De exemplu, ați pus pe un nou acoperiș, ați înlocuit cuptorul sau ați renovat bucătăria? Veți dori, de asemenea, să includeți data aproximativă a lucrărilor efectuate și, eventual, valoarea aproximativă a îmbunătățirii.
În lista de îmbunătățiri, veți dori să adăugați adjective descriptive. De exemplu, în loc să spunem, bucătărie renovată, ar putea fi mai atrăgătoare să spunem, bucătărie renovată, inclusiv dulapuri de stil shaker gri, granit alb polar și backsplash subteran.
În plus, ar trebui să găsiți, de asemenea, orice dovadă a muncii efectuate. Acestea ar putea fi copii ale facturilor, contractelor pentru muncă sau alte chitanțe.
De multe ori, agentul imobiliar va utiliza această listă de îmbunătățiri atunci când pune împreună detaliile afișării proprietății dvs. Prin urmare, această listă ar trebui să fie cât mai amănunțită.
Copii ale oricăror permise: Primul lucru pe care veți dori să-l faceți este să vă asigurați că nu există autorizații deschise pe proprietatea dvs. În funcție de orașul dvs., puteți face această cerere personal, la telefon sau online. Aceasta este cunoscută ca o cerere de înregistrări publice deschise.
Dacă există autorizații deschise pe proprietate, va trebui probabil să le închideți înainte de vânzare. Va trebui să stabiliți ce lucrare trebuie finalizată, să angajeze un contractor licențiat pentru a finaliza lucrarea, apoi să vină un inspector din oraș și să verifice dacă lucrarea a fost făcută pentru a codifica, astfel încât să poată închide permisul.
Trebuie să colectați sau să obțineți copii ale tuturor permiselor pentru orice lucrare care a fost finalizată vreodată pe proprietate. Orașul dvs. ar trebui să vă poată furniza copii ale tuturor permiselor înregistrate pentru proprietate.
Determinați potențialul de profit
Ar trebui să vă evaluați finanțele pentru a obține un pariu de bani pe care ați putea să-l realizați dacă vă vindeți proprietatea.
1. Cât de mult îți datorezi creditul ipotecar? Aveți penalități în avans?
2. Aflați costurile de închidere pentru care veți fi responsabili în timpul vânzării proprietății. Aceasta ar putea include un impozit pe transferul imobilului la vânzare, comisionul imobiliar la vânzare, taxele de înregistrare și onorariile avocaților.
3. Aflați care este baza dvs. de impozitare pentru proprietate, astfel încât să știți cât de mult în impozitele veți datora. Vorbiți cu contabilul dvs. pentru a determina care este baza dvs. fiscală.
În general, baza dvs. va fi toate cheltuielile care au intrat în proprietatea care nu au fost retrase într-un anumit an, cum ar fi prețul de achiziție, costurile de închidere și îmbunătățiri, minus cât ați depreciat în decursul anilor.
4. Aflați ce este valoarea brută de piață a proprietății dvs. Ar trebui să găsiți două sau trei proprietăți comparabile care au fost vândute în zona dvs. în ultimul an. Puteți utiliza aceste numere pentru a obține o idee grosolană despre intervalul de prețuri în care proprietatea dvs. ar trebui să fie vândută.
5. Luați valoarea de piață brută a proprietății dvs., minus suma pe care ați lăsat-o în ipotecă, minus costurile de închidere a vânzării proprietății pentru a determina câți bani ați pleca la vânzare.
6. După aceea, trebuie să determinați câți bani veți datora în impozitele pe câștigurile de capital. Pentru a face acest lucru, veți lua prețul de vânzare al proprietății dvs. minus baza de impozitare pe care ați calculat-o. Această sumă va determina ce datorați pentru impozitele pe câștigurile de capital. Asigurați-vă că vorbiți cu contabilul dvs., deoarece pot exista scenarii în care veți pleca cu foarte puțini bani la vânzare, dar datorați în mod semnificativ mai mult în impozitele pe câștigurile de capital datorate amortizărilor efectuate în întreaga proprietate asupra proprietății.
întreținere
Întreținerea amânată: Înainte de vânzare, veți dori să obțineți proprietatea dvs. cât mai bună. Acesta este momentul pentru a rezolva problemele legate de întreținere pe care le-ați dezamăgit. Acestea pot include pictarea zonelor comune, îmbunătățirea amenajării peisajului sau a atractivității la curbură, fixarea toaletelor sau picăturile minore în robinete.
Îmbunătățiri ale capitalului : De asemenea, trebuie să stabiliți dacă merită să faceți o îmbunătățire a capitalului înainte de vânzare. Îmbunătățirea va produce o rentabilitate mai mare decât costurile? De exemplu, sunteți în măsură să puneți un acoperiș nou pe proprietate pentru mai puțin decât rata de piață?
Are sens să investești mai mulți bani în proprietate? Dacă nu faceți astfel de îmbunătățiri, va reduce posibilitatea vânzării? Va acoperi un acoperiș rău, punte de putrezire sau găuri în pereți, pentru a descuraja pe cineva să achiziționeze proprietatea?
Sfaturi generale
Anunțați chiriașii: Atunci când proprietățile dvs. de închiriere se află efectiv pe piață, potențialii cumpărători vor trebui să poată introduce cel puțin o unitate de închiriere atunci când văd proprietatea. Prin urmare, va trebui să stabiliți cum și când veți notifica chiriașilor că puneți proprietatea spre vânzare. În funcție de mărimea proprietății dvs., este posibil să nu trebuie să notificați tuturor chiriașilor intenția dvs. de a vinde proprietatea. Trebuie doar să anunțați chiriașii ale căror apartamente doriți să le arătați potențialilor cumpărători.
Uneori, chiriașii se tem când au auzit că proprietatea urcă spre vânzare. Ei își fac griji că vor fi strămutate atunci când vor fi vânduți. Ei, de asemenea, vă îngrijoră cum un nou proprietar va gestiona proprietatea. Unii chiriasi vor folosi, de asemenea, acest lucru ca o oportunitate de a ventila impotriva proprietarului pentru probleme rezonabile si nerezonabile, asa ca ai grija sa lasi chiriasii sa interactioneze cu potentialii cumparatori.
Umpleți orice post vacant: Înainte de vânzare, veți avea în mod ideal 100% ocupare la proprietatea dumneavoastră. Dacă aveți un post vacant, nu tăiați colțurile pentru a încerca să umpleți rapid postul vacant. Asigurați-vă că continuați procesul de screening complet .
Dacă proprietatea dvs. nu vinde repede, veți fi blocați cu orice chiriaș pe care îl plasați în proprietate. De asemenea, nu doriți să puneți chiriașii în proprietate care ar putea deteriora proprietatea într-un moment în care ar trebui să arate cât mai bine. Este mai bine să aveți o unitate vacantă decât una care este ocupată de un chiriaș rău.
Interviu agenții imobiliari : Veți avea nevoie pentru a găsi un agent imobiliar pentru a lista proprietatea dvs. de închiriere cu. Dacă aveți deja un agent imobiliar cu care ați lucrat în trecut și vă simțiți confortabil, atunci sunteți toți pregătiți.
În caz contrar, va trebui să intervievați mai mulți agenți imobiliari. Este important să căutați agenții imobiliari care se specializează în tipul de proprietate și în zona în care vindeți. Casele de o singură familie sau condosul nu pot avea nevoie de cineva atât de specializat, dar pentru o familie multiplă, o proprietate cu amănuntul, o proprietate mixtă sau alte investiții mai unice, doriți să căutați pe cineva care reușește să vândă tipul de proprietate pe care încercați să îl vindeți. Gândiți-vă la aceasta în același mod în care avocații se specializează în anumite domenii, cum ar fi divorțul, recursul fiscal sau dreptul societăților comerciale.
Când să-l punem pe piață? Investițiile imobiliare nu respectă aceleași reguli ca vânzarea locuințelor primare către proprietarii de case. Piața normală a locuințelor este mai puternică în primăvară, deoarece familiile încearcă să intre în casele lor noi înainte de noul an școlar.
În general, puteți pune în vânzare o proprietate de investiții în orice moment al anului. Este posibil să observați o activitate mai scăzută în jurul sărbătorilor sau în timpul verii.