Ratele de capitalizare sunt un instrument popular folosit de investitorii imobiliari pentru evaluarea proprietăților. Ele sunt, de asemenea, folosite pentru a ajuta la stabilirea prețurilor de listare și de vânzare corespunzătoare pentru proprietățile comerciale. Atunci când lucrează cu clienți investitori imobiliari, agenții și brokerii trebuie să fie capabili să-i ajute în determinarea justificării prețului solicitat al proprietăților producătoare de venituri.
Comerțul și închirierea de bunuri imobiliare pentru generarea de venituri se bazează pe ratele de plafon pentru a ajuta la evaluarea proprietăților.
Cunoașterea prețului solicitat și a ratei de capitalizare a proprietăților comparabile vă va permite să vă ajutați clientul să determine venitul net care va fi necesar pentru a justifica prețul plătit. Nu toți investitorii se grăbesc să accelereze tarifele și vă puteți demonstra valoarea și expertiza dacă le puteți ajuta să utilizați ratele de acoperire pentru stabilirea prețurilor sau evaluării proprietății.
Dificultate: Ușor
Timp necesar: 5 minute
Iată cum:
- Obțineți rata de capitalizare pentru proprietăți comparabile recent vândute în zonă.
- Înmulțiți rata de capitalizare cu valoarea proprietății pentru a determina venitul net din exploatare care ar fi necesar pentru a justifica prețul.
Exemplu: O rată a capacității pentru complexe de apartamente comparabile este de 12%, sau de 0,12, iar prețul solicitat pentru complexul care face obiectul achiziționării este de 300 000 USD.
300.000 $ X.12 = 36.000 $ venituri nete care ar fi necesare pentru a justifica acest preț solicitat.
De ce ai nevoie:
- Calculator
Mai multe despre acest subiect
Acestea sunt elementele de bază.
Pentru a vă ajuta să înțelegeți de ce ratele de plafon sunt utilizate de investitorii în proprietăți comerciale, să examinăm imaginea de ansamblu a investițiilor pentru proprietățile cu mai multe familii .
Economia scării: Proprietățile cu mai multe familii, în special apartamentele, oferă avantaje de reducere a costurilor datorită economiei de scară. Cu unități multiple dintr-o locație și adesea sub un singur acoperiș, există economii de costuri în tot ceea ce se întâmplă, de la serviciile municipale până la reparații.
Este, de asemenea, mult mai puțin costisitoare pe unitate pentru a construi apartamente.
Efectul redus al pierderilor de posturi vacante: dacă dețineți o locuință de închiriat pentru o singură familie și este vacantă timp de două luni, pierdeți 100% din venitul dvs. din închiriere. Dacă este vorba de un duplex, este de 50%, iar cel de-al patrulea este de 25%. Dar, dacă dețineți un complex de apartamente de 100 de unități, această unitate fiind vacantă timp de două luni vă pierde doar 1% pe lună în venitul din chirie!
Creditorii utilizează Rata dobânzii: Când primiți o ipotecă în casa dvs. personală, totul se referă la istoricul dvs. de credit și la venituri. Când vine vorba de împrumuturile comerciale, este vorba mai mult de venitul net și de acoperirea plăților ipotecare. Există, de obicei, mai mulți proprietari de investitori și scorurile lor de credit nu sunt luate în considerare în majoritatea cazurilor. Performanța financiară a proprietății este criteriul principal al creditorului. Dacă proprietatea este în stare bună și numerele funcționează, împrumutul se întâmplă în majoritatea cazurilor.
Deci, cum pot fi vizionate tarifele?
Chestia este că rata maximă a unei proprietăți are mulți factori implicați. În special, costurile de gestionare și de exploatare, precum și chiriile predominante, vor determina venitul net. Deci, dacă chiriile sunt sub valoarea de piață sau dacă cheltuielile sunt mai mari decât trebuie, rata maximă poate să nu reflecte cu precizie valoarea proprietății.
Acesta este modul în care chilipirurile sunt descoperite de cumpărători. Să presupunem că proprietarul unui proiect de apartament a venit să urăască localizarea și intervievarea noilor chiriași. Acest proprietar a fost fericit să scadă chiriile pentru a păstra chiriașii care plătesc bine în unități. Deci, chiriile ar putea fi cu mult sub ceea ce ceilalți chiriași ar fi dispuși să plătească acum. Cumpărarea proprietății și expirarea contractelor de leasing, creșterea chiriilor și înlocuirea chiriașilor ar schimba foarte mult venitul net, precum și rata maximă.
Pe de altă parte, dacă actualii proprietari nu își urmăresc costurile, cheltuielile pot fi mai mari decât trebuie. Să presupunem că aceștia plătesc mai mult decât este necesar pentru cheltuielile de conducere, angajare și reparații. Doar aducerea acestor cheltuieli în linie ar putea face o mare diferență.
Lecția de aici este că rata limită este o măsură a performanței, nu o garanție a valorii.
Verificați chiriile și cheltuielile pentru o oportunitate.