Creditorii comerciali sunt destul de atenți la subscrierea lor. Deoarece istoriile de credit personale ale cumpărătorilor sunt rareori importante în împrumuturile comerciale, ele utilizează alte criterii pentru a lua decizii de creditare. Proprietățile comerciale sunt cumpărate pentru a genera venituri, astfel că unul dintre criteriile populare este de a examina veniturile pentru a vedea dacă este suficient să plătiți în mod adecvat ipoteca și să lăsați un profit pentru debitori.
Atunci când un creditor se uită la un apartament sau la o proprietate pe mai multe familii, dacă se va acorda o ipotecă și pentru cât de mult ar putea fi determinată utilizând DSCR sau Datorie Service Coverage Ratio. Este un calcul simplu, dar foarte important. Creditorul nu este prea preocupat de scorurile individuale de creditare sau de istoricul proprietarilor. Scopul investiției este rentabilitatea investiției, rentabilitatea investiției și fluxul de numerar, astfel încât fluxul de numerar este principalul element.
De fapt, investitorii ar trebui să prețuiască grija creditorilor pentru a se asigura că calculele privind fluxul de numerar sunt corecte pentru un proiect de apartament. Ei vor dori să vadă financiare care să arate venituri și cheltuieli. Ei vor determina apoi dacă aceste cifre arată că vor continua în viitor sau, eventual, vor deveni mai bune sau mai rău. Când cifrele arată că fluxul de numerar va acoperi în mod adecvat serviciul datoriei, acesta validează selecția investițiilor și aptitudinile de evaluare ale investitorului (investitorilor).
Deși există multe locuri pentru a vedea cum se calculează DSCR cu un proiect și suma ipotecară deja în vigoare, probabil că un cumpărător va dori să știe cât de mult pot împrumuta cu privire la un proiect pe care intenționează să îl cumpere. Investitorii fac propriile calcule și caută creditorul ales să valideze numerele pe care le-au venit.
Atât investitorii, cât și creditorii au un obiectiv comun în acest sens. Este proiectul să fie suficient de profitabil pentru a servi datoria cu un profit adecvat rămas peste?
Vom analiza acest lucru din două direcții, obținem actualul DSCR și evaluăm o proprietate cu un DSCR obligatoriu. Acest calcul este înapoi în această sumă utilizând un creditor comun acceptabil minim DSCR de 1,20. Atunci o vom face în cealaltă direcție, obținând DSCR.
Dificultate: medie
Timp necesar: 20 de minute
Iată cum:
- Determinați fluxul de numerar sau venitul brut din exploatare după scăderea locurilor de muncă vacante și a pierderilor din credite .
Închiriază totaluri de 187.000 $ / an - 9% pierderi de posturi și credite (16.830 $) = 170.170 $
- Apoi, ajungeți la NOI sau la venitul net din exploatare, scăzând toate celelalte cheltuieli de exploatare și gestionare, inclusiv impozite și asigurare.
Venitul brut din exploatare - toate cheltuielile = NOI sau venitul net din exploatare
170 170 dolari - 72 470 (cheltuieli) = 97 700 dolari NOI
97.700 $ / 12 luni = 8142 $ / lună NOI
- În cazul în care creditorul utilizează un DSCR acceptabil minim de 1,20, atunci suma de 8142 $ / lună ar trebui să fie de 1,2 ori mai mare decât plata lunară ipotecară. Pentru a ajunge la această plată maximă, este necesar să împărțiți suma de 8142 USD cu 1.2.
$ 8142 venit net lunar / 1,20 minim DSCR = 6785 dolari / lună plată ipotecară maximă.
- Acum este necesar doar să se determine cât de mult ar fi împrumutat la ratele curente. Dacă acest cumpărător se poate aștepta la o rată a dobânzii de 6,875% pe un împrumut de 30 de ani, un calculator ipotecar ne va spune că creditorul poate fi dispus să împrumute în jurul valorii de 1.032.836 dolari pe această proprietate , deoarece acel împrumut și rata dobânzii ar avea ca rezultat plata principalului și a dobânzii de 6785 $ / lună și minim 1.20 DSCR.
Cele mai multe calculatoare ipotecare vă vor permite să introduceți plata, rata dobânzii și timpul pentru a calcula suma împrumutului.
- Când am început, am știut că suntem înapoi într-o sumă ipotecară folosind un DSCR declarat, deoarece suntem cumpărători care doresc să estimeze cât de mult ar putea fi împrumutate pentru a ipoteca o proprietate pe care o evaluăm pentru cumpărare. Dar, hai să facem un calcul DSCR unde știm cheltuielile actuale ale proiectului și plata ipotecilor.
223.000 dolari NOI / 172.000 USD Plăți ipotecare anuale = 1.30 DSCR
1.3 este mai bine decât 1.2 în acest caz, deci probabil un DSCR acceptabil. Cu toate acestea, în cazul în care se caută un nou împrumut pe un proiect de exploatare, NOI curent ar fi utilizat așa cum am făcut la început pentru a vedea ce ar putea fi disponibil ca sumă ipotecară.
Când cifrele funcționează, investitorii și creditorii se pot simți bine în ceea ce privește finanțarea proiectului și rentabilitatea viitoare.
De ce ai nevoie:
- Detalii privind veniturile și cheltuielile pentru proprietate.
- Un calculator ipotecar.