Pârghia este folosirea diverselor instrumente financiare sau a capitalului împrumutat pentru a achiziționa și / sau a crește rentabilitatea potențială a unei investiții - termenul este utilizat atât pe Wall Street, cât și pe piața imobiliară Main Street.
Cel mai simplu exemplu pentru imobiliare este ipoteca, în cazul în care utilizați banii proprii pentru a mobiliza achiziția. În majoritatea cazurilor, o plată în avans de 20% (și o istorie de credit bun) vă oferă 100% din proprietatea și casa pe care doriți . Unele programe ipotecare vă pot lăsa să vă lăsați mai puține.
Dacă sunteți un investitor în domeniul imobiliar , este posibil să lucrați în cadrul unui parteneriat și partenerii să vă pună la dispoziție toți banii, sau vânzătorii pot fi dispuși să finanțeze o parte din prețul de achiziție al proprietății pe care o vând. Toate sunt exemple de pârghie
Un exemplu de efect de levier
Să spunem că ați căutat o casă într-un cartier mare. Veți găsi 2 proprietăți: o casă de 500.000 de dolari pentru care veți avea nevoie de o ipotecă și o casă de 100.000 de dolari pe care ați putea să o cumpărați în totalitate.
Scenariul 1: Deplasați-vă înainte cu casa de 500.000 de dolari, bancă și vă vor oferi o ipotecă de 400.000 de dolari dacă ați scutit suma de 100.000 de dolari sau 20%. Presupunând că imobilul din această zonă crește cu 5% pe an, în 12 luni investiția este de 525.000 de dolari.
Scenariul 2: Cumpărați casa 100.000 de dolari în total, nu există ipotecă și nu datorați nimănui nimic. Dacă piața imobiliară crește cu 5% pe an, în 12 luni investiția dvs. este în valoare de 105.000 $.
În Scenariul 1, efectul de pârghie a funcționat în favoarea dvs., sporind valoarea investiției dvs. imobiliare. Dar, dacă prețurile imobiliare au scăzut cu 5% în primul an, Scenariul 1 ar fi pierdut 25.000 de dolari. Scenariul 2 ar fi înregistrat un declin de numai 5.000 de dolari.
Lucruri de evitat în utilizarea fondurilor imobiliare
Folosit corect, pârghiile imobiliare pot fi un instrument eficient pentru investitorii imobiliari pentru a-și spori rentabilitatea investiției. Cheia este aceea de a evita luarea deciziilor fără a lua în considerare în mod adecvat domeniile de risc în efectul de levier. Evitați aceste comportamente cu grad ridicat de risc și aveți o șansă mult mai bună de a realiza succesul în utilizarea leverage-ului imobiliar.
01 - Numărătoare pe niveluri ridicate de apreciere
Chiar dacă proprietățile se apreciază la o rată de 12% până la 20% timp de mai mulți ani, calcularea acestei rate continuă este o propunere extrem de riscantă. Aceasta vă poate determina să plătiți în plus pentru proprietăți, așteptând să realizați diferența la vânzare din apreciere. Dacă nu se întâmplă, pierzi sau mai rău.
Când planificați investițiile imobiliare cu efect de levier, arătați cel puțin trei scenarii: cel mai bine; cel mai rău; și cel mai probabil.
02 - Încheierea unei plăți prea mari
Poate părea o investiție excelentă pentru a controla o proprietate cu o plată foarte mică. Priviți numerele și vedeți o rentabilitate foarte mare a investiției, datorită cheltuielilor dvs. minime de numerar.
Problema este plățile mai mari care vin cu o pârghie mai mare. Dacă aceasta este o ipotecă, de exemplu, puteți conta pe faptul că trebuie să plătiți lunar și cu cât ați împrumutat mai mult, cu atât este mai mare plata lunară.
În cazul în care piața va încetini sau va avea experiență în proprietățile dvs. mai mult decât se așteptau sau pierderi de credite, s-ar putea să vă aflați în imposibilitatea de a vă menține plățile ipotecare mai mari, care păreau bine la început. Dacă nu reușiți să faceți lunar, investiția dvs. este în pericol.
03 - Permiterea bunei finanțări să aibă ca rezultat o achiziție proastă
Mulți investitori au plătit în plus pentru o proprietate, deoarece au găsit nirvana într-un set de finanțare cu pârghie ridicată. A spus altfel, doar pentru că puteți obține o proprietate cu cheltuieli de bani foarte mici, nu înseamnă că este o cumpărare bună. Uită-te la valoarea proprietății în contextul tendințelor actuale și așteptate ale pieței. Găsiți "comparabile" sau alte proprietăți asemănătoare. Pentru ce au vândut? Ce se vinde în zonă?
Dacă proprietatea este suprasolicitată, aprecierea va fi minimă sau mai rău, va fi inexistentă. Vai de voi dacă piața se va întoarce pentru o vreme. Proprietatea dvs. excesivă va fi o tragere semnificativă și nu veți putea să o descărcați fără să pierdeți.
04 - Să uităm că fluxul de numerar este rege
Dacă doar unul dintre aceste "nu" comportamente se prăbușește în mintea ta, acesta este cel pe care ar trebui să-l consideri cu atenție. Erori în judecată în unul sau mai multe dintre celelalte elemente de aici pot fi ignorate dacă aveți acel lucru extraordinar - fluxul de numerar excelent .
Dacă venitul dvs. din chirie, minus costurile și cheltuielile dvs. de ipotecă, aduce în fiecare lună un buzunar plătit în buzunar, atunci faptul că proprietatea nu a câștigat valoare în acest an nu va fi la fel de îngrijorătoare pentru un eveniment. Dar dacă toate investițiile dvs. imobiliare sunt în jos, sunteți într-o mulțime de apă fierbinte.