Strategii pentru investiții în imobiliare fără numerar
Există strategii pentru investirea imobiliară fără numerar.
Puteți începe pentru cât de puțin costul a câteva sute de cărți de vizită. Acesta nu este un articol despre "banii simpli". Deși există modalități de a începe să investești în imobiliare doar cu dorința și cu unele legi, nu este ușor, dar se poate transforma în bani în buzunar într-o perioadă scurtă de timp.
Există guru peste tot, la televizor, în imprimat și pe Internet, care predau toate aceste metode. Puteți învăța o mulțime de pe site-urile de investiții imobiliare, dar aveți grijă să plătiți pentru un curs sau un îndrumar foarte scump. Alții au învățat modul greu că, indiferent cât de mult instructorul te cunoaște și te învață, ești până la tine să ieși și să o implementezi. Unele dintre tehnicile care vă vor permite să câștigați bani din proprietăți imobiliare fără a avea niciun cash pentru a începe includ:
- Bird Dogging
- Alocări
- Opțiuni de închiriere
- Sandwich Leasing
- Back-to-Back Închideri
Iată o prezentare generală a acestor tehnici, modul în care acestea funcționează și modul în care unii investitori imobiliari le folosesc pentru venituri în numerar la începutul activității lor de investiții.
Bird Dogging
Înainte de a putea aprecia cu adevărat valoarea pe care un câine de păsări îl poate oferi investitorilor imobiliari, să analizăm cine sunt acești investitori. Primul lucru care îți vine în minte este un "flipper", cumpărarea de locuințe, fixarea lor și vânzarea lor rapidă pentru un profit.
Apoi, există investitorul pe termen lung care cumpără casele ca proprietăți de închiriere, realizând fluxul de numerar și aprecierea în timp.
Oricare dintre aceste strategii de investiții imobiliare poate fi foarte profitabilă. Ce strategie alege un investitor este despre obiectivele, temperamentul și toleranța la risc.
Există mai mulți investitori acolo decât cred majoritatea oamenilor, în special investitorii pe termen lung. Cine sunt ei? Doar câteva sunt tipul de profil ridicat pe care îl vedeți la televizor. Marea majoritate sunt oamenii pe care îi vezi în fiecare zi. Ei pot avea o altă afacere de succes și au bani pe care doresc să investească în imobiliare.
Rularea afacerilor lor necesită cea mai mare parte a timpului și tind să se bazeze pe resurse tradiționale cum ar fi agenții imobiliari pentru a le ajuta să localizeze tranzacțiile de investiții imobiliare. Ei plătesc, de obicei, mai mult decât ar trebui pentru aceste tranzacții, deoarece agenții imobiliari lucrează din inventarul Serviciilor de afișare în mai multe ( MLS ). Nu există o mare flexibilitate în stabilirea prețurilor, în special în cazul comisioanelor din cadrul tranzacției.
Mulți dintre acești investitori achiziționează mai multe proprietăți. Care ar fi reacția lor dacă ar fi fost contactat de cineva care a spus că le-ar putea aduce acasă oferte de cumpărare cu 10% la 40% mai puțini bani decât ceea ce cumpără în prezent? Răspunsul este simplu, deoarece sunt în acest scop pentru a face bani.
Cu cât aceștia plătesc mai puțin pentru o casă, cu atât rentabilitatea investiției (ROI) este mai bună din fluxul de numerar, și cu atât mai curând au capitaluri blocate.
Vor să-i dorească să-i aducă afacerea. Această persoană este cunoscută ca un câine de păsări. E un fel de a fi un angrosist.
Prin muncă, cercetare și investigație, câinele de păsări găsește proprietarii de case care au nevoie să vândă și nu au fost capabili să sau proprietarii de case cu dificultăți ipotecare sau foreclosures înainte de a fi enumerate. Asta e dogging-ul și nu necesită bani pentru a începe, doar câteva carti de vizită și mult efort. Cu toate acestea, poate face ca imobilul să investească o afacere pentru persoana obișnuită cu datorii prea mari și nu cu numerar prea mare.
Ei sunt acolo caută casele agenții imobiliari nu sunt listate. De fapt, câțiva câini de păsări au agenți imobiliari care îi hrănesc pe aceștia atunci când un proprietar de apartamente nu a reușit să vândă. Câinele de păsări oferă investitorilor profitabile investitorilor, iar taxele se pot întreține între 2000 și 10 000 de dolari pe tranzacție atunci când se închid.
Alocări
Un alt mod de a face bani în investiții imobiliare fără a utiliza nici unul dintre banii proprii este de a utiliza misiuni. Nu este un proces complicat, dar necesită să aveți alocat cumpărătorul înainte de a vă încheia un contract de cumpărare. Veți face efectiv tranzacția cu vânzătorul și veți scrie un contract de cumpărare. Contractul va indica faptul că cumpărătorul este "Numele și / sau Assigns".
Acest lucru vă permite să atribuiți contractul altcuiva, cumpărătorului dvs., fără acordul vânzătorului. Ei trebuie să fie un cumpărător de numerar, dar asta este în mod normal atunci când faci astfel de oferte. Vânzătorul va fi informat că cumpărătorul dvs. este acum cumpărătorul și că tranzacția va continua în mod normal în conformitate cu condițiile contractului de cumpărare.
O altă considerație atunci când se atribuie tranzacții este depozitul de bani serios pe care îl oferiți vânzătorului. Acești bani sunt depuși la compania de titlu care se ocupă de închidere și nu veți primi acea sumă rambursată. Se va transfera la cumpărător. Deci, veți dori să păstrați această sumă cât mai scăzută, deoarece există încă riscul ca tranzacția să nu se închidă.
Dacă lucrați în mod regulat cu cumpărătorii de investiții, este posibil să obțineți efectiv taxa atunci când faceți cesiunea contractului și nu trebuie să așteptați până la închidere. Cu toate acestea, vi se poate plăti atunci când tranzacția se încheie. Desigur, dacă sunteți bine aliniat (ă) cu anumiți cumpărători și puteți descrie afacerea lor și puteți obține un angajament verbal, este posibil să primiți banii serioși înainte de a vă închide casa.
Opțiuni de închiriere
Componentele de bază ale strategiei de opțiuni de leasing sunt un contract de leasing cu plăți lunare de leasing și o opțiune de cumpărare a bunului la sfârșitul perioadei de închiriere. Să trecem printr-un exemplu pentru a ilustra modul în care funcționează. Sunteți un investitor care dorește să dețină o casă ca o proprietate de închiriat, dar nu sunteți suficient de numerar pentru o plată în avans. Puteți avea chiar un scor de credit care ar face împrumut prea scump.
Prin marketing cu semne de bandit, ziare și anunțuri Craigslist sau doar o trimitere la cuvântul-of-mouth, localizați un proprietar de locuințe foarte motivat care nu a putut să-și vândă locuința. Să examinăm un exemplu ipotetic. Să presupunem că proprietarii de locuințe au fost listați la domiciliu, dar nu au putut să vândă.
Casa este în valoare de 100.000 de dolari pe piața actuală, soldul lor ipotecar este de 70.000 de dolari, iar plățile lor sunt de 525 $ / lună, cu impozite și asigurări. Un soț a fost concediat, iar celălalt a găsit o treabă mai bună, așa că trebuie să se miște în curând. Iată ce face investitorul nostru:
- Oferă să-și închirieze locuința timp de 3 ani cu plăți de închiriere egale cu plățile pentru locuințe.
- Îi plătește suma de 1.500 de dolari ca plată neremunerată pentru opțiunea de leasing, pentru a avea dreptul, dar nu și obligația, de a cumpăra locuința la sfârșitul contractului de leasing pentru suma de 80.000 de dolari.
- Cu un acord verbal, investitorul folosește metode de marketing sau alte metode pentru a localiza un chiriaș pentru casa care este dispus să plătească 750 $ / lună pentru a-l închiria. Ei vor semna un contract de leasing de cel puțin un an.
- În timpul contractului de închiriere de 3 ani, impozitele și asigurările vor rămâne ca / și cu garanția de plată a acestor elemente.
- Renunță: 525 x 3 USD pentru plățile de leasing în prima și ultima lună și un depozit de securitate = 1.575 USD + 1.500 USD pentru plata opțiunii de închiriere = 3.075 USD.
- Încasare în numerar: 750 x 3 USD pentru primul depozit, ultimul depozit de securitate = 2.250 USD.
Acesta este cel mai rău caz situație de numerar, cu investitorul din buzunar 825 dolari. Cu toate acestea, aceștia ar fi putut negocia mai bine cu vânzătorul și ar fi amânat depozitul de securitate sau s-ar fi oprit cu totul, scăzând suma din buzunar la aproximativ 300 de dolari.
Acest lucru nu este rău pentru a controla această casă și blocați într-o achiziție profitabilă la sfârșitul anului. Este deja în valoare de mai mult decât prețul care urmează să fie plătit, și va aprecia probabil în timpul contractului de leasing de 3 ani. Fluxul de numerar pozitiv de 250 USD / lună va ajunge la 9 000 USD pe perioada de 3 ani. Astfel, chiar dacă investitorul nu își exercită opțiunea de a cumpăra locuința, au făcut un profit frumos, având în vedere cantitatea mică de bani pe care au investit-o.
Sandwich Leasing
Contractul de închiriere sandwich este la fel ca numele implică: două opțiuni de închiriere cu investitorul în mijloc. În această situație, investitorul dorește să aibă opțiunea de a cumpăra proprietatea la o reducere la sfârșitul perioadei de închiriere și dorește să găsească un chiriaș care dorește să cumpere locuința, dar nu poate din cauza unor probleme de credit sau a unei lipse din numerar pentru o plată în avans. Majoritatea persoanelor care doresc să dețină această situație sunt fericite să găsească casa potrivită pe care o pot cumpăra cu o opțiune de închiriere, având timp să își îmbunătățească creditul și să obțină împreună plata în avans.
Vom folosi exemplul anterior, dar în loc de un chiriaș regulat, investitorul găsește pe cineva care dorește să închirieze-cumpăra sau să-și închirieze o casă. Toate numerele sunt aceleași, cu excepția că acum cumpărătorul chiriaș vrea să dețină locuința la sfârșitul perioadei de închiriere de 3 ani.
În prezent, cumpărătorul chiriaș nu plătește numai prima, ultima și avansul de garanție, dar și o opțiune de închiriere care nu este rambursabilă pentru dreptul de a cumpăra locuința la sfârșitul contractului de închiriere. De asemenea, cumpărătorul chiriașului este de acord că dacă achiziționează casa, prețul va fi de 110.000 $. Acum fluxul de numerar pentru investitor arată astfel:
- Acelasi $ 3,075 ies la vanzare pentru prima optiune de leasing.
- $ 750 x 3 = suma de 2.250 dolari + 1.500 dolari opțiunea de leasing de la cumpărător chiriaș care vin în = 3.750 dolari.
- Un investitor ar fi putut, de asemenea, solicita o plată mai mare a opțiunii de leasing, dar a fost mulțumit de un flux de numerar pozitiv de 675 dolari atunci când ambele tranzacții au fost semnate.
- Vânzătorul face 675 dolari în avans, 250 USD / lună pentru 34 de luni rămase (primul / ultimul plătit) și 30.000 dolari pentru profitul brut prin vânzarea casei pentru 110.000 de dolari, dar plătește doar 80.000 $.
- Profitul brut al investitorului este de 39.175 USD, cu zero dolari din banii investiți.
Un alt avantaj al acestei strategii este că cumpărătorul chiriașului speră să dețină locuința și că va avea grijă de ea. De fapt, unii investitori negociază contractele de leasing care solicită chiriașului să plătească primele 100 $ sau mai mult pentru reparații. Întrucât asigurările și impozitele sunt plătite în plata inițială a ipotecii, cheltuielile sunt minime.
Dacă investitorul dorește să acopere toate bazele, aceștia pot plăti plățile ipotecare în mod direct, fără a lăsa vânzătorul să intre într-o poziție în care oricum ar putea să plătească. Opțiunile de închiriere și leasingurile de tip sandwich sunt strategii utilizate frecvent de investitorii imobiliari pentru a adăuga proprietăți în portofoliul lor și pentru a construi fluxul lunar de numerar.
Back-to-Back Închideri
Locuința și mizeria ipotecară care a început să se desfășoare în 2007 a creat o mulțime de schimbări în afacerile de creditare și tranzacții imobiliare. Societățile de titluri care au făcut dublu închideri și au finanțat o afacere cu încasările altora sunt aproape nicăieri de găsit acum. Cu toate acestea, există o modalitate de vânzare en-gros și flip proprietăți cu închideri back-to-back fără a utiliza banii proprii.
Desigur, prima cerință este aceea că aveți o afacere profitabilă pe bază de flip en-gros. Trebuie să aveți prima proprietate achiziționată la prețul potrivit și un investitor gata să o cumpere de la dvs. cu un profit bun. Profitul trebuie să fie suficient pentru a acoperi o taxă care va fi necesară pentru a utiliza banii altor persoane pentru a încheia prima tranzacție, astfel încât să puteți închide cea de-a doua vânzare către investitorul dvs.
Finanțarea tranzacțională este procesul de obținere a unui împrumut foarte scurt pentru a finanța o tranzacție cu o închidere ulterioară pentru a vinde proprietatea în aceeași zi sau în decurs de 24 de ore, de obicei. Un creditor tranzacțional va plasa fondurile cu compania de titlu care este necesară pentru a încheia prima tranzacție.
Odată ce această afacere se încheie, treceți la cea de-a doua afacere, programată de obicei în spatele acesteia. Declarația de încheiere pentru respectiva tranzacție va reflecta o plată către creditorul tranzacțional pentru suma pe care a împrumutat-o la prima tranzacție plus comisionul. Acesta este, de obicei, un minim de 2.500 de dolari, și poate fi, de asemenea, bazat pe un procent din suma împrumutată. Obțineți echilibrul și profiturile.