Îngrijindu-vă locatarii, proprietatea și finanțările
3 strategii pentru gestionarea proprietății de închiriere
Înainte de a putea selecta strategia potrivită pentru dvs., trebuie să înțelegeți toate zonele diferite ale unei proprietăți de închiriat care trebuie gestionate.
Responsabilitățile manageriale ale proprietarilor pot fi împărțite în trei secțiuni:
- Gestionarea chiriașilor
- Gestionarea întreținerii și inspecțiilor proprietății
- Gestionarea Finanțelor
1. Gestionarea chiriașilor
Aceasta este partea din managementul proprietății de închiriere, care este cea mai imediată și cea mai evidentă. Cu toate acestea, fiind un proprietar de succes implică mult mai mult decât colectarea chiriei. Trebuie să gestionați:
- Închiriere Colecție : Setarea termenelor scadente. Colectarea chiriei în fiecare săptămână sau lună. Stabilirea taxelor și perioadelor de grație târzii. Tratarea chiriei neplătite.
- Contractul de închiriere : Verificarea faptului că arenda include toate condițiile juridice impuse de legea locatarului statului dvs. Asigurați-vă că leasingul este actualizat cu cea mai recentă versiune a legii. Gestionarea termenului de început și de încheiere a tuturor chiriașilor.
- Analiza chiriasilor : Postul vacant publicitar. Configurarea întâlnirilor. Verificarea informațiilor despre aplicații. De asemenea, puteți stabili dacă anumiți chiriași se potrivesc bine.
- Deplasare : semnarea contractelor de închiriere. Trecerea peste reguli, cerințe și reglementări. Colectarea depozitului de securitate și a chiriei în prima lună. Trecând prin și notând condiția actuală a unității de închiriere.
- Deplasare : Verificarea faptului că termenul de leasing este de fapt încheiat. Verificați starea unității de închiriere pentru orice daune . Începutul procesului de a găsi un nou chiriaș pentru un apartament.
- Solicitări de chiriaș: plângeri în câmp. Configurarea unui plan de joc pentru a rezolva problema.
- Solicitări de reparații: răspunde rapid solicitărilor. Prioritizarea importanței reparației. Reparați-vă reparația sau angajați pe cineva să o facă.
- Evacuările locatarului : Trimiteți chiriașilor anunțuri obligatorii din punct de vedere legal înainte de evacuare. Depunerea pentru evacuare în instanță. Pregătiți-vă dovezile care susțin motivele de evacuare.
2. Administrarea întreținerii și inspecțiilor proprietății
A doua parte principală a managementului proprietății de închiriere este proprietatea însăși. Structura fizică trebuie menținută pentru sănătatea și siguranța chiriașilor. Compania dvs. de asigurări poate solicita, de asemenea, ca anumite părți ale structurii, cum ar fi acoperișul, să îndeplinească anumite standarde sau vor refuza să asigure proprietatea.
- Întreținere: Tăierea ierbii. Ridicarea frunzelor. Shoveling zăpadă. Scoaterea gunoiului. Păstrați toate zonele comune curate. Asigurați-vă că chiriașii au acces permanent la apă curentă și căldură în timpul iernii. Fixarea scurgerilor de acoperiș, a scurgerilor de instalații, a dalelor crăpate, a balustradelor, a ușilor sau a ușilor de blocare a ușilor.
- Inspecții: va trebui să vă ocupați de inspecțiile din oraș și chiar de la creditorul și compania de asigurări. Inspecțiile urbane trebuie să vă asigurați că proprietatea dvs. respectă anumite coduri de sănătate și siguranță. Creditorul și compania de asigurări inspectează proprietatea pentru a vă asigura că proprietatea valorează suma pe care o împrumută sau suma pe care o asigură.
3. Gestionarea finanțelor
Cea de-a treia parte a managementului pe care va trebui să o rezolvați atunci când dețineți o proprietate de închiriere implică finanțele. Trebuie să înțelegeți cât de mulți bani vin în fiecare lună și cât de mulți bani ies.
- Plăți în chirie: Cât colectați în chirie în fiecare lună.
- Plata în ipotecă: Ce plătiți în fiecare lună cu ipoteca.
- Asigurare: Cât plătiți pentru a vă asigura proprietatea.
- Impozite: Ce impozite pe proprietate anuală sunt.
- Utilități: În cazul în care chiriașii nu sunt responsabili pentru plata pentru utilități, cât de mult facturile de apă, gaz și electric sunt în fiecare lună pentru proprietate.
- Taxe / Amenzi: este posibil să plătiți taxe pentru inspecții de proprietate sau costuri de judecată. Fonduri neașteptate pentru problemele de întreținere de la proprietate.
3 Strategii de management al închirierii
Acum, că înțelegeți diferitele domenii ale unei proprietăți de închiriat care trebuie gestionate, puteți stabili modul în care doriți să gestionați aceste zone.
Există trei abordări principale:
- Gestionați-vă singur
- Jumătate Do It Yourself / Half Outsource
- Management extern extern
1. Gestionați-vă singur
În această abordare de management, sunteți responsabil pentru tot, deci DIY. Tu ești cel care colectează chiria, împușcă zăpada și îți depune taxele.
Pro-uri
- Control total: Ca proprietar de proprietate de închiriere, sunteți proprietarul unei companii. Când o faci singur, știi ce se întâmplă în toate părțile afacerii tale.
- Conștientizarea rapidă a problemelor: De vreme ce aveți mâna în toate părțile de conducere, sunteți în stare să vedeți imediat când apare o problemă. Din păcate, pentru că sunteți responsabil de toate lucrurile de la proprietatea dvs., este posibil să nu reușiți să remediați imediat această problemă.
Contra
- Lipsa de cunoștințe: Este imposibil să fii expert la tot. Dacă ați angajat un contabil pentru a vă depune taxele, în loc să o faceți singur, contabilul ar fi putut să fi luat câteva deduceri pe care nu le cunoșteați. Dacă ați angajat un avocat pentru a vă pregăti contractul de închiriere, în loc să vă pregătiți propriul contract de arendare, avocatul ar fi putut include anumite legi ale chiriașilor de stat care ați trecut cu vederea. Dacă ați angajat un profesionist pentru a instala acoperișul pe proprietatea dvs., în loc să îl instalați singur, este posibil să nu fi fost nevoit să faceți față unei scurgeri de acoperiș.
- Copleșitoare: Fiind toate lucrurile pentru toți oamenii poate deveni prea mult. Din moment ce vă asumați responsabilitatea pentru tot, este posibil să fiți mai predispuși să faceți greșeli.
Cel mai bun pentru
- Proprietari cu un număr mic de unități de închiriere.
- Proprietari care au afacerile anterioare.
- Proprietari cu experiență anterioară în gestionarea chiriilor.
- Proprietarii care doresc control.
2. Half-Do-It-Yourself / Half Outsource
În această abordare pentru administrarea proprietăților de închiriere, gestionați zonele în care credeți că aveți experiență și apoi externalizați zonele în care nu vă simțiți confortabil sau pur și simplu nu aveți dorința de a gestiona.
- Exportați probleme juridice
De exemplu, ați putea decide să externalizați orice problemă de gestionare a chiriilor care implică probleme juridice. Vă puteți simți minunat în ceea ce privește gestionarea proprietății, întreținerea zilnică și plângerile chiriașilor, dar sunt foarte inconfortabile când vine vorba de probleme juridice. În acest caz, puteți angaja un avocat pentru a rezolva orice probleme legale care apar. Aceasta ar putea include elaborarea contractului dvs. de închiriere astfel încât acesta să respecte toate legile locatarului statului dvs. și să se ocupe de toate evacuările locatarului.
- Exportați problemele de întreținere
În acest scenariu, ați angaja un inginer constructor sau constructor pentru a rezolva toate problemele legate de întreținere, dar s-ar ocupa de toate celelalte obligații de management.
Pro-uri
- Frees Up Time: Dacă nu faci totul, vei avea mai mult timp, perioadă. Cum folosiți acest timp depinde de dvs. Puteți petrece mai mult timp cu familia sau puteți utiliza acest timp pentru a găsi oportunități suplimentare de investiții.
- Au experți: renunțați la control altora care, sperăm, știu mai mult decât voi într-o anumită zonă.
Contra
- Bazându-te pe alții: Îți puneți încrederea că acești oameni știu ce fac și că au în vedere cele mai bune interese.
Cel mai bun pentru
- Proprietari cu număr tot mai mare de unități de închiriere.
- Proprietarul mediu.
3. Gestionarea externalizării în totalitate
În această strategie de gestionare, dețineți proprietatea, dar nu aveți dorința de a fi un manager de lucru. Vă simțiți că puterea dvs. este în alegerea proprietății, nu gestionați operațiunile zilnice. Veți angaja un manager de proprietate sau o companie de administrare a proprietății. Societățile de administrare a proprietății se pot ocupa de toate, inclusiv examinarea chiriașilor, închirierea chiriașilor, colectarea chiriei, întreținerea și reparațiile, mutarea locatarului și evacuarea chiriașului.
Pro-uri
- Libertatea de la durerile de cap zilnice: Nu va trebui să efectuați apelurile telefonice la două dimineața în care vecinul din vecinătatea următoare își joacă muzica prea tare. Veți fi responsabil pentru minimul absolut, însă deciziile pentru care vă răspundeți vor fi, de obicei, cele mai importante decizii, cum ar fi acordarea de reguli pentru a începe o evacuare în chiriaș.
Contra
- Costisitoare: administratorii imobiliari vor costa zeci de mii de dolari pe an. Cele mai multe unități de închiriere pe care le dețineți, cu atât va costa mai mult.
- Managementul incorect vă poate distruge afacerea: vă puneți afacerea și, prin urmare, mijloacele de trai, în mâinile altcuiva. Va fi foarte greu să găsiți pe cineva care are grijă de succesul și eșecul dvs., la fel de mult ca și dumneavoastră. Trebuie să vă asigurați că veți examina cu atenție toți eventualii manageri potențiali și dacă aveți o strategie clară de ieșire, dacă lucrurile se rănesc.
Cel mai bun pentru
- Proprietari care trăiesc departe de închirierea lor.
- Proprietari cu un număr mare de proprietăți de închiriat.
- Investitorii imobiliari cu investiții diversificate.