Prorating Rent pentru investitorul imobiliar

Faceți niște matematici simple pentru a calcula sumele exacte datorate închiderii

Vânzarea proprietății de închiriere implică mai multe riduri decât vânzarea altor bunuri imobile. Orice chirii plătite vânzătorului înainte de data închiderii trebuie să fie proporționate la masa de închidere a unei tranzacții imobiliare închiriate. Aceasta înseamnă că vânzătorul datorează cumpărătorului orice sumă de chirie care reprezintă perioada de timp de la închiderea până la sfârșitul perioadei de închiriere - de obicei o lună.

În mod obișnuit, contractele de închiriere se efectuează până la data închiderii și nu includ depozitele de garanție , care pot fi restituite cumpărătorului de către vânzător, așa cum erau înainte de vânzare.

Cumpărătorul ar fi apoi responsabil pentru depozitele și eventuala lor dispoziție în baza termenilor noului contract de închiriere.

Un exemplu de calculare a Proration

Trei calcule determină valoarea unei prorări de chirie:

1. Determinați numărul de zile de chirie pe care vânzătorul le datorează cumpărătorului
2. Sosiți la suma de închiriere pe zi
3. Înmulțiți suma de închiriere / zi cu numărul de zile

Să presupunem că se vinde un duplex cu ambele unități închiriate. Închirieri sunt 500 dolari pe lună pentru Unitatea A și 700 dolari pe lună pentru Unitatea B. Chiria a fost plătită pentru ambele unități pe 1 septembrie și suntem de închidere pe 12 septembrie.

1. 30 de zile în luna septembrie, minus cele 12 zile prin închidere, sunt egale cu 18 zile pentru a promova
2. Chiriile totale de $ 1200 / lună, astfel încât să împartă cu 30 de zile pentru o sumă zilnică de închiriere de 40 $
3. $ 40 pe zi de închiriere suma de 18 zile este egală cu 720 dolari

Această sumă ar arăta ca un "credit" pentru cumpărător și o "debitare" către vânzător în declarația finală.

Alte considerații

Evident, proprietățile de închiriere sunt achiziționate pentru fluxul lor de numerar și pentru rentabilitatea totală a investiției, cu aprecieri și avantaje fiscale , fie că sunt locuințe sau apartamente cu o singură familie.

Prelucrarea chiriilor la închidere este doar un aspect important.

Cumpărătorii ar trebui să determine dacă chiriile raportate sunt corecte. Asigurați-vă că chiriile din foile de calcul și documentele de venit sunt faptice. Un potențial cumpărător al unei proprietăți de închiriere ar trebui să obțină declarații bancare pentru a verifica dacă acestea sunt chiriile reale plătite.

Dacă o chirie a unui apartament ar trebui să fie de 750 USD pe lună, confirmați că într-adevăr suma este depusă în fiecare lună.

De exemplu, proprietarul ar fi trebuit să permită serviciilor de comerț cu chiriași să achite integral sau parțial plata chiriei. Poate că chiriașul a furnizat servicii de curățenie și întreținere, sau poate că chiriașul a primit o reducere a chiriei din chirie datorită unei relații personale cu proprietarul. Din orice motiv, cifrele vor fi echilibrate numai atunci când toate chiriile incluse în contractele de închiriere sunt depuse.

Un cumpărător potențial ar putea, de asemenea, să întrebe dacă vânzătorul plătește ratele curente de pe piață. Confirmați dacă chiriașii plătesc mai jos, la sau peste ceea ce ceilalți proprietari din zonă plătesc pentru proprietăți similare. În acest domeniu poate exista o valoare reală pentru cumpărător. Unii proprietari sunt fie leneși, fie pur și simplu nu le place să intervieveze și să introducă noi chiriași, astfel încât să evite creșterea chiriilor pentru perioade lungi de timp pentru a menține locația acelorași chiriași.

În consecință, chiriile plătite pot fi semnificativ mai mici decât ratele de piață actuale. Chiriile pot fi majorate imediat după expirarea contractului de leasing pentru a schimba ROI și fluxul de numerar în beneficiul noului proprietar.