Închirierea chiriașilor cu înregistrări penale

Utilizarea istoriei penale în screening-ul locatarilor

Deși decizia proprietarului este în cele din urmă cu privire la care chiriași se vor plasa în proprietatea de închiriere , există încă anumite reguli care trebuie respectate. Ca parte a procesului de screening , un proprietar poate avea acces la cazierul unui chirias. Un proprietar trebuie să respecte anumite reguli atunci când utilizează acest cazier pentru a accepta sau respinge chiriașii potențiali . Aflați ce să căutați într-un cazier judiciar și ce să includeți într-o politică a istoriei penale pentru a evita să fiți acuzat de discriminare.

9 Lucruri de luat în considerare la examinarea dosarului penal

1. A fost condamnat individul ?: Există o mare diferență între a fi arestat pentru o crimă și de fapt fiind condamnat pentru o crimă. Un arest nu te face vinovat de nimic, așa că ai grijă dacă încerci să respingi un chiriaș potențial bazat doar pe arest.
2. Care este infracțiunea? Ce infracțiune a făcut chiriașul? Înțelegeți natura crimei? Dacă nu, consultați un avocat sau un ofițer de poliție pentru clarificare.
3. Cât de gravă este infracțiunea: Avea chiriașul potențial să plătească o amendă sau să servească timp pentru închisoare pentru infracțiunea comisă? Au furat o cămașă din mall sau au tras pe cineva?
4. Cât de recent este ofensa ?: Chiriașul a comis infracțiunea anul trecut sau sa întâmplat acum 20 de ani?
5. Câte infracțiuni există ?: Are potențialul chiriaș are un act criminalizat sau are o listă lungă de infracțiuni?

1. Infracțiunile se petrec în mai mulți ani sau sunt grupate într-o singură perioadă ?: Dacă există mai multe infracțiuni, s-au produs toate în jurul aceleiași perioade sau dacă infracțiunile au loc în mai mulți ani?
2. Ar putea pune ceilalti chiriasi la risc ? : Natura infractiunii pe care potentialul chiriar le-a comis le-a pus pe ceilalti chiriasi in pericol? Câteva exemple ar putea fi traficul de droguri, violuri, moartea copiilor sau asalt și baterie. Proprietarul este responsabil pentru menținerea unui mediu sigur în care să locuiască chiriașii săi.

1. Ar putea influența ofensiva locatarului să plătească chirie ?: Va influența istoricul criminal al locatarului capacitatea sa de a plăti chiria lunară? În cazul în care chiriașul nu are un loc de muncă trecut sau actual, aveți dreptul să refuzați să închiriați acest chiriaș pe baza incapacității lor de a efectua plata chiriei.
2. Ar fi posibil ca infracțiunea să fie pusă în pericol ?: Un proprietar are responsabilitatea de a păstra în siguranță proprietatea de închiriere. Înregistrările penale ale locatarului pun în pericol imobilul închiriat? Câteva exemple de acest lucru ar putea fi incendierea sau vandalismul .

Puteți refuza locuința oricărui locatar cu o istorie penală?

Nu. O politică generală de a refuza locuința oricărui potențial chiriaș cu orice tip de istorie penală ar fi considerată discriminatorie în temeiul Legii federale privind locuințele . Proprietarii sunt autorizați să dispună de politici care să nu le permită locuințelor celor care au trecuturi penale specifice care ar putea pune în pericol siguranța celorlalți chiriași sau a proprietarului. Când se uită la istoricul criminal al locatarului, proprietarul trebuie să ia în considerare și tipul infracțiunii, severitatea infracțiunii și durata de timp de la infracțiune. a avut loc.

Locuința echitabilă protejează chiriașii de cazierul judiciar?

Actul federal privind locuințele echitabile nu protejează în mod special pe cei cu cazier judiciar împotriva discriminării în activitățile legate de locuințe.

Mai degrabă, Biroul de consultanță general al HUD a emis orientări privind modul în care proprietarii și ceilalți în industriile legate de locuințe ar trebui să se apropie de cei cu cazier judiciar pentru a minimiza șansele de a fi acuzați de discriminare.

Grupurile specifice care sunt protejate în cadrul Casei corecte includ culoarea, handicapul, statutul familial , originea națională, rasa, religia și sexul. HUD consideră că refuzul de a închiria persoanelor cu cazier judiciar ar putea avea drept rezultat discriminarea minorităților.

Afro-americanii și hispanicii sunt arestați, condamnați și închiși la rate mult mai mari decât populația generală. În 2014, de exemplu, 36% din populația totală a deținuților din Statele Unite era afro-americană, însă afro-americanii erau doar 12% din populația totală, iar Hispanicii reprezentau 22% din populația închisorii, dar hispanicii erau doar 17% din populația totală.

Din acest motiv, HUD consideră că o politică de proprietar care restricționează chiriașii pe baza istoriei criminalității ar afecta în mod disproporționat aceste grupuri minoritare mai mult decât chiriașii potențiali ai altor rase, deci ar putea fi considerată o practică discriminatorie.

HUD distruge această discriminare în două categorii, discriminare neintenționată și discriminare intenționată.

Discriminarea neintenționată împotriva chiriasilor minoritari cu înregistrări penale

HUD utilizează un proces în trei etape pentru a determina dacă politica de istorie penală a unui proprietar este discriminatorie și încalcă Legea privind locuințele echitabile.

1. Politica de istorie penală are un efect discriminatoriu ? : Acuzatorul trebuie să furnizeze dovezi care să arate că politica afectează în mod negativ pe cea a unei anumite rase sau origini naționale mai mult decât alte grupuri de persoane. Pentru a dovedi acest aspect ar trebui să se utilizeze statistici de stat sau locale, dar, dacă acestea nu sunt disponibile, pot fi utilizate și statistici naționale. Fiecare caz este unic și, prin urmare, trebuie să utilizeze fapte specifice, cum ar fi înregistrările chiriașilor, statisticile penale locale și datele recensământului, pentru a-și susține afirmațiile.

2. Este politica necesară atingerea unui interes legitim și nediscriminatoriu? : Acum este de datoria proprietarului să furnizeze dovezi care să demonstreze că politica lor de istorie penală nu este o formă de discriminare, ci o politică necesară pentru un alt motiv legitim. Mulți proprietari susțin că motivul acestei politici este de a proteja siguranța celorlalți chiriași de proprietatea lor. Întrucât una dintre principalele responsabilități ale unui proprietar este de a proteja siguranța chiriașilor și a proprietății acestora, acesta este, în general, considerat un motiv legitim de a refuza închirierea unui chiriaș cu o istorie penală.

Cu toate acestea, proprietarul trebuie să furnizeze un motiv specific pentru motivul pentru care istoricul criminalității specifice locatarului amenință siguranța proprietății și a chiriașilor. O afirmație generală conform căreia oricine are o istorie penală este mai periculos decât oricine fără o istorie penală nu va rezista. Un exemplu specific ar putea fi refuzul de a închiria unui potențial chiriaș care este un infractor sexual condamnat, deoarece ar putea pune pe ceilalți chiriași în pericol.

Proprietarii au dreptul să refuze să închirieze chiriașilor potențiali care au antecedente de condamnări penale, însă această politică nu poate fi o politică globală care exclude orice persoană care a fost vreodată condamnată pentru orice infracțiune. Politica trebuie să fie specifică în afirmarea faptului că proprietarul nu va închiria persoanelor condamnate penal care ar putea pune în pericol siguranța chiriașilor sau a proprietarilor. De exemplu, o persoană cu un istoric de bilete de trafic nu va prezenta probabil o amenințare sporită față de ceilalți chiriași, dar o persoană care este un dealeru condamnat pentru droguri ar putea.

În plus, proprietarii nu pot refuza să închirieze chiriașilor potențiali care au fost arestați, dar nu au fost condamnați, deoarece un arest nu înseamnă că persoana este vinovată de orice infracțiune. Prin urmare, proprietarul nu poate dovedi că această persoană prezintă un risc crescut pentru ceilalți chiriași ai proprietății.

În cele din urmă, proprietarul trebuie să ia în considerare cât de recent a avut loc infracțiunea. Va fi mai greu să justificați refuzul de a închiria unui potențial chiriaș în cazul în care infracțiunea a avut loc acum 20 de ani.

3. Există o alternativă mai puțin discriminatorie ?: În cazul în care proprietarul este în măsură să dovedească faptul că are un motiv legitim pentru a-și pune la dispoziție politica privind cazierele judiciare, acum este de datoria acuzatorului să demonstreze că există un alt mod, mai puțin discriminatoriu , pentru ca proprietarul să atingă acest obiectiv. Aceasta ar putea include examinarea altor factori în plus față de analizarea istoricului criminal al chiriașului, cum ar fi istoricul chiriasilor de închiriere, vârsta la momentul infracțiunilor sau eforturile chiriașului de a se reabilita după infracțiuni.

Discriminarea intenționată împotriva chiriasilor minoritari cu înregistrări penale

Un proprietar ar putea fi acuzat și condamnat pentru discriminare în cazul în care el sau ea tratează chiriași cu înregistrări penale similare în mod diferit. Dacă doi potențiali chiriasi au trecuturi criminale similare, dar sunt rase diferite, iar proprietarul face excepții pentru un chiriaș și nu pentru celălalt, aceasta ar putea fi o încălcare a Convenției privind locuințele echitabile.

De exemplu, dacă toți ceilalți factori sunt asemănători, închirierea unui om asiatic care a fost condamnat pentru furtul unei mașini, dar refuzând să închirieze unui om italian care a fost condamnat pentru furtul unei mașini, te-ar putea face să fii acuzat și, eventual, condamnat discriminarea în locuințe. Un alt exemplu de discriminare intenționată în timpul procesului de selecție a chiriașilor ar fi să spună cuiva care a sunat afro-american la telefon, că cazierul judiciar le-ar descalifica de la închirierea proprietății, permițându-le pe cineva care a sunat caucazian prin telefon să vadă proprietatea, cazier.

Depinde de chiriașul potențial să furnizeze dovezi care să dovedească faptul că proprietarul a fost discriminat împotriva lui pentru că el sau ea este membru al unui anumit grup și a tratat alți potențiali chiriași cu istorii criminale similare în mod diferit deoarece aparțin unei rase sau unui grup diferit . Proprietarul va trebui să furnizeze dovezi care să demonstreze că există și un alt factor, pe lângă rasă, care la determinat să închirieze un chiriaș și nu celălalt. Proprietarul poate utiliza în continuare alte standarde de calificare , care nu sunt considerate discriminatorii, pentru a alege un chiriaș, cum ar fi capacitatea locatarului de a plăti chiria la timp .

Negarea unui chirias potențial pentru crimele legate de consumul de droguri

Proprietarul nu poate fi condamnat pentru o discriminare neintenționată pentru refuzul de a închiria unui chiriaș care a fost condamnat pentru "fabricarea ilegală sau distribuirea ilegală a unei substanțe controlate". Aceasta nu include chiriașii care au fost arestați, dar nu au fost condamnați pentru astfel de infracțiuni sau chiriașii care au fost condamnați sau arestați pentru posesie de droguri.

În timp ce un proprietar are dreptul legitim de a refuza locuința unei persoane care a fost condamnată pentru fabricarea sau distribuirea ilegală a drogurilor, dacă un proprietar folosește numai această condamnare pentru a refuza locuința membrilor unei anumite rase, a unei națiuni naționale sau a altui grup, proprietarul poate să fie totuși acuzat și condamnat pentru discriminare intenționată în privința locuințelor. Acest lucru se datorează faptului că proprietarul folosește condamnarea pentru droguri ca acoperire pentru discriminarea rasială.