Înțelegerea numerelor
Dacă folosirea unei proprietăți este de a genera venituri din chirii sau leasing, metoda de venit a evaluării sau a evaluării este cel mai frecvent utilizată. Venitul net generat de proprietate este utilizat împreună cu anumiți factori pentru calcularea valorii sale pe piața curentă dacă este vândut.
Nu numai investitorii din proprietate sunt interesați de venitul net generat de operațiuni.
Ei vor aproape întotdeauna să caute finanțare, iar creditorii vor examina cu atenție detaliile privind veniturile și cheltuielile pentru a fi cât mai siguri că investiția lor este protejată. Creditorii doresc să vadă chirii obișnuite de ocupare care depășesc cheltuielile suficiente pentru a face plăți ipotecare cu un profit rămas pentru proprietari.
Folosind rata de capitalizare (Cap Rate) pentru a estima valoarea
Atunci când se utilizează rata de capitalizare pentru a evalua o proprietate a venitului, se utilizează venitul net din exploatare al proprietății și există o relație inversă între prețul solicitat și rata maximă. Cu alte cuvinte, cu cât este mai mare rata limită, cu atât mai mic este prețul cerut.
Utilizarea multiplicatorului de chirie pentru estimarea valorii
Multiplicatorul de chirie multiplă sau GRM utilizează în schimb chiriile brute ale unei proprietăți, mai degrabă decât venitul net din exploatare utilizat cu rata maximă. Există două moduri de a face acest calcul, deoarece există venituri potențiale brute (GPI) și venituri brute de exploatare (GOI).
După cum se poate observa din calculele fiecăreia, estimarea valorii este mult mai bună utilizând Venitul brut din exploatare , deoarece sunt luate în considerare pierderile pentru ocupare și neplată.
Apoi, condiția și cheltuielile viitoare trebuie luate în considerare
Mai subiectiv, dar foarte important, este luarea în considerare a stării de proprietate.
Întrucât nici una dintre metodele de evaluare a veniturilor nu ia în considerare condiția de proprietate și cheltuielile de reparații mari probabil viitoare, acestea trebuie luate în considerare la realizarea unei estimări finale a valorii.
Atunci când cumpărați o proprietate existentă, aceasta ar fi putut funcționa foarte eficient sau ar putea apărea probleme operaționale care ar deprecia venitul net. Atunci când investitorii evaluează un proiect de apartament ca exemplu, chiriile nu pot fi chiriile, iar cheltuielile pot fi mai mari sau mai mici decât ar trebui să fie.
Să presupunem că un proprietar acordă concesii de chirie unor chiriasi în schimbul unor servicii sau doar pentru că au avut probleme și proprietarul nu vrea să le evacueze. Sau, cheltuielile de reparații și întreținere au fost mai mici decât normele pentru proprietăți similare. Proprietarul ar fi fost obositor de îndatoririle de conducere sau pur și simplu nu era preocupat de problemele care coboară pe șosea din cauza unei întrețineri necorespunzătoare.
Investitorii care examinează fiecare aspect al operațiunii ar putea vedea o oportunitate deoarece numărul chiriilor nu este real. Ei vad ca obtinerea de chiriasi in aceste unitati la chiriile curente ar face o diferenta semnificativa in rentabilitatea neta, deci vor sa o cumpere. Ei pot vedea că cheltuielile cu proprietatea nu sunt așa cum ar trebui să fie și proprietatea se încadrează în stare de dispariție, astfel încât aceștia pot transmite achiziția.
Investitorii agresivi și, cu siguranță, creditorii vor scoate cu grijă separarea financiară a proiectului pentru a fi siguri că numerele reale sunt cele cu care lucrează. Este surprinzător cât de multe proprietăți comerciale mai mici sunt gestionate prost. Fie chiriile sunt prea mici, cheltuielile prea mari, fie o combinație a celor două. Investitorii care se opresc la calculele de evaluare de bază, fără să se sapă în chiriile și cheltuielile adesea trec pe cele mai bune oferte sau plăți excedentare pentru proprietăți.
Cunoaște metoda de venit, așa cum se folosește foarte mult
Dacă intenționați să lucrați cu clienții investitori, petreceți timp semnificativ dacă este necesar pentru a afla metoda venitului de evaluare. Nu doriți ca cumpărătorul dvs. de investiții sau clienții vânzătorului să utilizeze o terminologie pe care nu o recunoașteți sau să solicitați calcule pe care nu le puteți efectua.
Lucrul cu investitorii poate fi destul de plină de satisfacții, deoarece această piață de nișă este destul de activă.
Veți construi, de asemenea, o afacere mare repetată, precum și recomandări de la clienți satisfăcuți cu investitorii.
** Actualizare: actualizez acest articol după prăbușirea pieței imobiliare și în timpul a ceea ce pare a fi începutul unei recuperări. Evaluatorii au devenit extrem de conservatori după problemele de pe piață și au fost acuzați că încetinesc procesul de redresare prin subevaluarea proprietăților și folosirea blocărilor pentru comparabile. Cu toate acestea, ei par să se reîntoarcă acum la o chila.