O privire la numere
Pentru a ilustra punctele ca procent al unui concept al valorii creditelor, să aruncăm o privire asupra unor numere. Când un ofițer de împrumut discută despre un punct al unui împrumut de 100.000 de dolari, ofițerul de împrumut vorbește despre un procent din împrumut, care este egal cu 1.000 de dolari.
Pentru un împrumut de 300.000 de dolari, un punct este egal cu 3.000 de dolari care vor fi plătiți când închideți împrumutul.
Creditorii oferă rate diferite ale dobânzilor la împrumuturile cu puncte diferite. Există trei opțiuni principale pe care le puteți face despre puncte. Puteți decide că nu doriți să plătiți sau să primiți puncte deloc. Aceasta se numește împrumut de zero puncte.
Puteți plăti puncte la închidere pentru a primi o rată a dobânzii mai mică. Sau puteți alege să vi se plătească puncte (numite și credite de împrumut) și să le utilizați pentru a acoperi unele dintre costurile de închidere.
Situația ipotetică
Să rulam câteva numere ipotetice pentru tipurile analitice (aka Engineer). Exemplul de mai jos arată compromisul dintre puncte ca parte a costurilor de închidere și a ratelor dobânzii.
În exemplul respectiv, împrumutați 180.000 $ și beneficiați de un împrumut ipotecar cu rată fixă pe o durată de 30 de ani la o rată a dobânzii de 5,0%, cu puncte zero, urmând să aveți în vedere următorul scenariu:
Rata dobânzii | 4.875% | 5,0% | 5.125% |
Puncte de reducere | 0.375 | 0.0 | -0.375 |
Situația dvs. | Veți păstra ipoteca pentru o lungă perioadă de timp și doriți să păstrați cât mai puțin posibil plata. | Vă place rata dobânzii și probabil că veți ține casa mai puțin de 5 ani | Vrei să ții bani ca să închizi cât mai puțin posibil și îți poți permite o plată mai mare |
Rezultatul | Acum plătiți 675 dolari mai mult la închidere Pe întreaga durată a împrumutului: plătiți 14 USD mai puțin în fiecare lună | Cu nici o ajustare în ambele direcții, este mai ușor să înțelegi ce plătiți și pentru a compara prețurile. | Acum: Obțineți 675 dolari în creditul unui împrumutător Pe durata de viață a împrumutului: plătiți mai mult 14 dolari pe lună |
*** Ratele disponibile în prezent pot fi diferite de cele prezentate în acest exemplu de scenariu
După cum puteți vedea în mod clar, timpul în care intenționați să aveți proprietatea este o mare parte a ecuației dacă analiza "break-even" este importantă pentru dvs.
Analiza de rentabilitate este simplă. Luați costul punctelor de reducere și împărțiți-l prin economiile / costurile lunare de plăți și veți afla câte luni vă va duce la o scădere a profitului.
675 dolari în cost / 14 dolari pe economii lună va duce la un punct de rentabilitate de 48.21 luni.
Dacă aveți de gând să păstrați ipoteca pentru mai mult de 4,1 ani, sau 48,21 luni, apoi plata de puncte de discount începe să aibă sens. Orice mai puțin decât asta și ați fi putut lua o decizie financiară greșită.
Folosim terminologia "ar fi putut să luăm decizia financiară greșită", deoarece o ipotecă are avantaje fiscale și consecințe care trebuie, de asemenea, să fie luate în considerare atunci când executați numerele.
Atât punctele de rată a dobânzii, cât și cele de reducere au beneficii de deducere fiscală pentru majoritatea debitorilor. Depinde în mare măsură de natura ocupării pentru noua dvs. locuință, de numărul de proprietăți deținute și de valoarea dobânzii pe care o deduceți.
Cel mai bine este să luați în considerare toate detaliile atunci când vă decideți dacă să plătiți puncte de reducere sau nu.
Sarcina voastră de a aplica situația dvs. financiară personală asupra alegerilor ipotecare poate fi o decizie care vă afectează timp de 30 de ani.
Fă-o înțelept.