Prin înregistrarea proprietăților imobiliare, profesioniștii imobiliari selectează proprietățile recent vândute care sunt similare cu proprietatea subiectului și în aceeași zonă geografică. Comparând aceste proprietăți și ajustând diferențele de caracteristici, se face o estimare a valorii pentru proprietatea subiectului.
Cu toate acestea, un profesionist imobiliar minuțios va face oa doua CMA diferită pentru un vânzător sau un cumpărător.
Un al doilea CMA aprofundat ar include comparații cu proprietățile similare listate în prezent în zonă. Același proces ar fi utilizat, dar cu proprietățile listate în prezent. Aceasta ar permite o evaluare a concurenței actuale și ar putea conduce la o creștere sau o scădere a estimării bazate pe proprietățile vândute.
Cunoscut și ca: CMA, analiză comparabilă
Calitatea selecțiilor comparabile
Importanta pentru acuratetea CMA in stabilirea valorii de piata este alegerea celor mai bune proprietati comparabile. Trei agenți care aleg chiar și un alt comparabil din trei sau patru folosiți pot veni cu niște evaluări foarte diferite. Acest lucru se întâmplă foarte mult când un vânzător cumpără un agent de listare. Ei obțin o valoare estimată de la mai mulți agenți și sunt surprinși de diferențele. Din păcate, de multe ori cel care le dă cel mai mare număr este cel care primește listarea și, de obicei, nu este un număr bun.
Există mai multe lucruri de luat în considerare atunci când alegeți comps:
- Atunci când proprietatea vândută: Vânzările de mai mult de două sau trei luni în trecut nu sunt bune comps, în special pe piețele în mișcare rapidă. Cu cât vânzările au fost mai recente, cu atât este mai puțin probabil ca piața să se fi mișcat suficient pentru a face ca prețurile vândute să fie irelevante la momentul acordării CMA.
- În cazul în care se află proprietatea: cea mai bună situație este că locuința se află în aceeași subdiviziune. Acest lucru nu este posibil într-o mulțime de cazuri, deci următorul considerent este localizarea comps în același cartier sau zona generală. Când nu puteți obține compasuri potrivite în acest fel, case foarte asemănătoare în subdiviziuni similare din alte părți ale orașului pot fi singura resursă disponibilă.
- Caracteristicile casei: Când vine vorba de numãrul de dormitoare, bãi, filmul pãtrat al casei, mãrimea lotului ºi alte caracteristici ale casei, casele comparabile ar trebui sã fie cât mai asemãnãtoare posibil. Este rar, cu excepția subdiviziunilor mari de tăietori-cookie-uri, că veți obține exact toate aceste lucruri.
Calitatea ajustărilor
Ultimul element de mai sus ne conduce la o discuție despre modul în care compensăm calculul nostru pentru diferențele dintre structuri. Facem ajustări, ca și cele ale evaluatorilor, pentru a ajusta prețurile vândute ale caselor comparabile pentru a se potrivi mai bine cu proprietatea noastră.
Cu alte cuvinte, dacă avem un dormitor cu 3 dormitoare, o casă de baie cu un garaj cu două mașini și o suprafață de 2100 de metri pătrați, vom încerca să găsim trei sau patru compuse cu toate aceste caracteristici la fel. Cu toate acestea, rareori vom fi, deci va trebui să facem ajustări ale prețurilor vândute.
- Să spunem că un comp are doar două dormitoare. Trebuie să presupunem că s-ar fi vândut pentru mai mulți bani cu trei, deci vom adăuga niște bani înapoi la prețul real vândut pentru al ajusta să aibă trei dormitoare. Același lucru este valabil și pentru băile și spațiile de garaj.
- Dacă este invers, spuneți trei băi atunci când tema noastră a avut doar două, apoi am scădea valoarea de baie din prețul vândut în ajustarea noastră.
- Nu trebuie să facem nimic cu filmul pătrat până când nu facem calculul final.
Odată ce am ajustat casele noastre comparabile vândute la prețuri, împărțim fiecare preț vândut cu picioarele lor pătrat pentru a obține prețul vândut pe pătrat pătrat. Vom medie pentru cele trei sau mai multe compase pentru a obține o valoare medie pe picior pătrat. Apoi, înmulțim pur și simplu acest lucru prin înregistrarea pătrată a casei noastre pentru a obține valoarea noastră actuală estimată de piață.
Acolo aveți imaginea de anvergură de a face un CMA, dar veți dori să săpați și să învețe mai mult și practică înainte de a le face pentru clienti.