Forme de reprezentare a clienților - Agenția imobiliară și sub-agenții

Majoritatea statelor solicită o formă de divulgare către client sau potențialul client cu privire la modul în care îl veți reprezenta în tranzacția imobiliară. Asigurați-vă că înțelegeți regulile statului dvs. și diferitele moduri în care puteți fi reprezentantul lor. Datoriile și obligațiile dvs. față de client vor varia în mod semnificativ pe baza tipului de reprezentare la care ați convenit în mod contractual.

Nu suntem toți agenți?

"Agentul imobiliar" este un termen generic referitor la ocupația noastră, dar nu definește întotdeauna poziția și îndatoririle noastre într-o tranzacție. " Agenția ", cel mai înalt nivel de reprezentare, necesită anumite îndatoriri fiduciare , inclusiv confidențialitatea clientului și dezvăluirea completă. Cerința de confidențialitate continuă și după terminarea tranzacției. Lucrezi în interesul clientului, adică cei mai mulți bani pentru listarea vânzătorului sau cel mai mic preț pentru cumpărător.

Broker de tranzacții, Facilitator de tranzacții sau Non-agent

În majoritatea statelor, dacă nu ați convenit în mod specific cu o relație de agenție cu clientul dvs., nu sunteți "agentul" lor în ceea ce privește cerințele fiduciară . Veți fi totuși obligat să tratați toate părțile în mod corect și sincer, dar nu ar trebui să aveți neapărat confidențialitate și nici divulgarea completă a clientului dvs. Acest statut a devenit mai larg utilizat cu extinderea "agenției cumpărătorilor", reprezentând cumpărătorii ca agent.

Acest statut important este explicat în Agenda dublă de mai jos.

Agenție duală în domeniul imobiliar

Agenția duală nu este posibilă, dar este un termen folosit în majoritatea statelor. Este imposibil să se ofere confidențialitate și divulgarea completă a doi clienți în același timp. Cu toate acestea, termenul se aplică reprezentării atât a cumpărătorului, cât și a vânzătorului, atunci când sunteți în statutul de agenție cu fiecare.

Aceasta necesită o dezvăluire atentă ambilor clienți, pentru a vă schimba capacitatea de a le reprezenta în mod agresiv. Este considerat de mulți ca fiind o practică riscantă, cu posibile conflicte de interese.

Subagency

Subagența a fost în jur de la începutul practicii organizate a imobilului. Descrie un agent care aduce un cumpărător pentru listarea unei alte companii, iar reprezentantul cumpărătorului lucrează în numele agentului de listare și al vânzătorului, datorită îndatoririlor fiduciare. Este aproape mort mai mult peste tot acum, deoarece nu era bun pentru cumpărători și făcea brokeri și vânzători răspunzători vicarios pentru acțiunile sau erorile reprezentantului cumpărătorului.

Agenția desemnată

Agenția desemnată permite unei brokeri să ofere o alternativă la agenția duală atunci când atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt reprezentați în proprietate și ambii au acorduri de agenție. Brokerul atribuie un agent pentru a fi "agentul" vânzătorului și un alt agent pentru a reprezenta cumpărătorul. Ambii își păstrează statutul de "agenție" cu obligațiile fiduciare necesare. Aceasta necesită anumite proceduri pentru a păstra informațiile interne ale clienților respectivi, cu acces limitat la agentul corespunzător.

Fiți foarte atent să cunoașteți opțiunile de reprezentare ale brokerajului

Studiați legea în statul dvs. în ceea ce privește reprezentarea imobiliară.

Apoi, studiați opțiunile pe care brokerul dvs. le alege să le ofere clienților. Toți brokerii nu trebuie să ofere toate tipurile de reprezentări. Remediile pentru client pentru încălcarea atribuțiilor fiduciare pot fi dureroase pentru agent și broker.

La început, toată lumea era un "agent" pentru vânzător. Agentul extern al companiei care sa întâmplat să găsească un cumpărător pentru listare pur și simplu a lucrat ca un subagent pentru broker de listare și vânzător. Deci, fiecare profesionist imobiliar implicat în tranzacție lucra pentru vânzător. S-ar putea să ghiciți că alte opțiuni au evoluat pentru a prezenta un câmp de concurență mai echitabil pentru cumpărător.

"Agenția cumpărătorilor", practica de a oferi reprezentanților de nivel înalt agențiilor și îndatoririlor fiduciare către cumpărători, a devenit destul de populară în majoritatea domeniilor. Acum poți avea un contract scris de agenție cu un cumpărător care le promite toate obligațiile fiduciare ale agenției și eforturile tale cele mai bune în numele lor.

Tot ce este minunat până când semnați un contract de agenție de cumpărător și apoi veți încheia un contract de cumpărare pentru acel cumpărător pe cont propriu sau pe lista companiei dvs. unde ați semnat, de asemenea, un acord de reprezentare a agenției. Acum, dintr-o dată compania dvs. este un "agent" pentru ambele principii din tranzacție. Evident, aceasta este o problemă, deoarece nu mai puteți îndeplini cerințele pentru a păstra toate informațiile lor private și pentru a dezvălui tot ce știți în același timp. Un exemplu ar fi o situație de vânzător (i) divorț. Dacă sunteți agentul lor, nu veți dezvălui acest lucru, dar dacă ați fi agentul cumpărătorului și nu aveați nicio relație cu vânzătorul, ați da aceste informații cumpărătorilor dvs. pentru a le ajuta să facă o înțelegere mai bună. Dacă ești agent dual, nu poți face nici unul. Deci, trebuie să lăsați ambele părți să știe că statutul tău nou ți-a schimbat abilitatea de a le sluji.

Sub diverse denumiri, brokerajul de tranzacții, facilitatorul, non-agenția sunt reprezentate în totalitate fără îndatoriri fiduciare de agenție. Acestea sunt corecte pentru toți cei interesați, dar facilitează fără agenții.

Dintr-o perspectivă strict orientată spre client și etică, indiferent de rolul sau statutul dvs. de reprezentare, este vorba despre a fi onest, corect și transparent în relațiile dvs.