Exemplu: Un complex de apartamente cu șase unități. Trei chirie pentru 700 de dolari pe lună și celelalte trei chirie pentru 800 de dolari pe lună.
Dificultate: Ușor
Timp necesar: 5 minute
Iată cum:
- 3 unități * 700 $ / lună = 2100 $
- 2100 $ * 12 = 25 200 USD
- 3 unități * 800 USD / lună = 2400 USD
- 2400 $ * 12 = 28.800 $
- $ 25,200 + $ 28,800 = $ 54,000 Venit anual. Acesta este GPI-ul nostru.
Sfaturi:
- Amintiți-vă că ne asumăm ocuparea deplină și toate plățile efectuate.
- Obțineți calculele de top pe foaia de calcul pentru calculul investițiilor imobiliare.
De ce ai nevoie:
- Calculator
Deci, de ce este venitul potențial?
Întrebați-i pe orice investitor al proprietarului ideea unei lumi imobile închiriate perfect și primele două lucruri pe care le veți auzi vor fi probabil că vor ca un chiriaș să-și plătească integral chiria la timp și, de asemenea, să-și reînnoiască contractul de închiriere. Apoi, lista ar include chestii ca chiriașii bine comportați, lucruri care nu se rup, etc. Cu toate acestea, primele două sunt despre ce vorbim aici.
Ele sunt legate de vacanțe și pierderi de credite . Acesta este venitul pierdut când chiria nu este plătită, fie pentru că nu plătesc, fie pentru că unitatea este goală. Să ne gândim la o situație în care pierzi un chiriaș fără prea multe avertismente și tu promovezi un nou.
Din nefericire, vă duc o lună și jumătate pentru a le muta în casă și chiria curge din nou.
Dacă chiria dvs. este de 800 $ / lună (9.600 $ pe an), această perioadă de vacanță va reduce venitul dvs. cu 1.200 $ pentru luna și jumătate. Asta înseamnă 12,5% din venitul întregului an. Ar putea fi și mai rău dacă ar fi încetat să plătească chiria pentru o lună și în cele din urmă le-ați scos afară, acum sunteți la venituri pierdute de doi ani și jumătate.
Acestea sunt 2 000 de dolari sau o pierdere de 21% a veniturilor.
Puteți observa că vacanțele și pierderea creditelor pot fi destul de dăunătoare pentru rentabilitatea investiției (ROI) pentru proprietate. Și nici nu avem în vedere reintrarea normală și pregătirea pentru un chiriaș nou care se întâmplă de fiecare dată când un contract de leasing expiră și chiriașii se mută. Probabil că aveți niște lucrări de perete, pictura și, cel puțin, o taxă de curățenie.
Cât de rău poate fi?
Nu încerc să sperii nimeni, dar ar trebui să înțelegeți efectele neplății chiriei și a timpului de vacanță. Mulți investitori sunt încântați să obțină o rentabilitate de două cifre pe o investiție în imobiliare. Chiar dacă se calculează numai pe investițiile cash (plăți în avans și costuri de închidere), este o situație plăcută să vezi o rată de întoarcere de 20% până la 30%.
Dar, după cum puteți vedea din exemplul nostru de chirie de mai sus, veți avea un impact semnificativ atunci când veți pierde 12% până la 20% din veniturile dvs. Nu vă lăsa să vă împiedicați să investiți, dar încercați mereu să obțineți cei mai buni chiriași, să le interviu și să le faceți bine și să obțineți cât mai multă atenție înainte de a vă muta.
Unele încurajări
Acum că am aruncat o pătură umedă peste gândurile tale de a deveni un baron bogat de închiriere, hai să ne gândim de ce imobilul, și mai ales proprietățile de închiriere, este o modalitate atât de bună de a construi avere.
Nu uitați:
- fluxul lunar curent regulat.
- aprecierea valorii în timp.
- avantajul fiscal al deducerii cheltuielilor de marketing, de gestionare și de funcționare:
- taxe de proprietate
- asigurare
- credit ipotecar
- cheltuielile de publicitate
- cheltuieli de administrare
- cheltuieli de reparare și întreținere.
- scaderea impozitului pe baza deprecierii.
- cresteti portofoliul dvs. cu 1031 Tax Deferred Exchange
Este o modalitate excelentă de a investi. Faceți tot ce este mai bun pentru a obține și a păstra chiriașii buni.