01 - Evaluarea investițiilor imobiliare este atât cantitativă, cât și calitativă
Mă uitam la o investiție potențială a doua zi. Era o proprietate multiproprietară de patru unități, care era ocupată în totalitate de proprietarul, care fusese acolo timp de treizeci de ani. Proprietarul era un învățător eclectic și existau tot felul de bric-a-brac și antic împrăștiate în tot locul. Locul nu a fost împărțit în mod corespunzător. Covoarele au trebuit să fie înlocuite și pardoselile reparate. Fundația schimbătoare a umflat podeaua în locuri și a creat crăpături mari care rulau în sus și în jos diferite pereți.
Am făcut turul cu niște prieteni de-al meu - un cuplu care era interesat să intre în imobiliare. Au scris locul din momentul în care au intrat pe ușă. Dar când am văzut acele bulgări și crăpături, am văzut un lucru: bani. Problemele legate de fundație sperie majoritatea investitorilor, ceea ce diminuează concurența și poate atenua prețurile.
Dar cum să evaluezi o astfel de afacere? Sau orice afacere, pentru asta? Personal, distrug considerațiile în două categorii:
• Cantitate: Cum mă aștept ca proprietatea să funcționeze ca o investiție? Pentru această parte, pot să-mi bici computerul, foaia de calcul sau software-ul de evaluare și să rulez niște numere.
• Calitativ: Trebuie sa ma intreb "pot sa-l trag?" Daca esti ca marea majoritate a investitorilor imobiliari, atunci sunteti part-time. Aceasta înseamnă că va trebui să abordați acest proiect pe lângă "munca de zi" și să îl gestionați după aceea. Această parte a analizei va face o căutare sufletească; un calculator nu te va ajuta aici.
02 - cantitative - alergarea numerelor utilizând rata de cap
Personal, am tendința să mă uit la trei cifre cheie atunci când mă gândesc la o investiție. Viteza maximă , este primul dintre aceste instrumente.
Rata dobânzii este pur și simplu venitul net anual împărțit la prețul proprietății. De ani de zile, investitorii folosesc regula "1%", care afirmă pur și simplu că venitul lunar de închiriere pentru o proprietate ar trebui să fie de aproximativ 1% din prețul pe care îl plătiți pentru proprietate. Unele piețe s-au îndepărtat de acest raport din cauza valorii de proprietăți în creștere, dar în altele puteți găsi în continuare proprietăți care se încadrează în regula de 1%. Totuși, trebuie să țineți cont de faptul că regula de 1% este un indicator corect dacă proprietatea va genera anual suficiente fluxuri de numerar pentru a acoperi plățile ipotecare plus cheltuielile. Există, desigur, o mulțime de variabile care intră în acest aspect (de la impozite la ratele dobânzilor până la procentul de plată pe care îl plătiți), dar este un punct de plecare.
03 - Fluxul de numerar ca instrument de evaluare cantitativă
Singurul motiv pentru care vă pasă de rata de plafonare este că încercați într-adevăr un simplu proxy pentru ce fel de flux de numerar va genera investiția. În investiții, numerarul este rege - ignorați acest calcul la riscul dvs.
Estimarea fluxului de numerar presupune trasarea ieșirilor de numerar importante (taxe, principal, dobândă, cheltuieli, posturi vacante, taxe, reparații) și compararea acestora cu venitul pe care îl produce proprietatea. Puteți face acest lucru fie prin intermediul unei foi de calcul, fie utilizând un pachet software pentru evaluarea imobiliară.
04 - Rata rentabilității ca instrument de analiză cantitativă a investițiilor imobiliare
Cashflow, la rândul său, vă va permite să calculați rata așteptată a rentabilității proprietății (ROR). Rata rentabilității este o măsură a rentabilității; acesta măsoară numerarul pe care un proiect îl va genera în raport cu numerarul pe care trebuie să-l puneți în proiect.
Veți avea nevoie de o foaie de calcul sau de un software de evaluare imobiliară pentru a calcula acest raport. Cred că este foarte util pentru că mi-a permis să compară rentabilitatea pe care o aștept cu investiția față de profitul pe care mi-l așteptam în mod rezonabil pentru alte investiții diferite. De exemplu: dacă am rulat numerele pentru proprietatea pe care am descris-o la începutul acestui articol și mi-a dat o rată de rentabilitate de 8%, cu siguranță aș trece.
Mă pot aștepta să obțin 8% investiție pe piața de valori (risc mai scăzut și un efort mult mai mic). Pentru riscul și efortul pe care trebuia să-l pun în acest proiect, mă așteptam la o rată de rentabilitate la nord de 20%.
05 - Calitativ - Puteți obține proiectul finalizat?
După cum am menționat mai sus, calculatorul dvs. nu va ajuta aici. Acesta este momentul când trebuie să aruncați o privire în oglindă și să vă gândiți la cât timp și efort veți putea să vă dedicați proiectului.
Din nou, să ne uităm la proiectul despre care am vorbit la începutul acestui articol. Să presupunem că o comparați cu o oportunitate similară; un alt multi-familie din același cartier, dar care necesită mai puțină muncă. Ați lua această ocazie peste fixer-superior, cu excepția cazului în care al doilea a oferit o rată considerabil mai mare de returnare. Dar cât mai mare?
Pentru a începe investitorii, am mereu același sfat: în acest domeniu erred pe deplin de prudență. Un proiect pe care îl puteți realiza este infinit mai bun decât cel pe care l-ați ars în momentul în care vă aflați la jumătatea drumului. Găsiți ceva în gama dvs. de confort, care oferă câteva cifre decente, faceți-o, apoi treceți la un proiect mai provocator (și, sperăm, mai profitabil) data viitoare.
Concluzie:
Analiza este o parte a artei, o parte științifică. Uitați-vă la celelalte subiecte din această secțiune pentru mai multe idei despre evaluarea investițiilor.
Autorul Chris Smith este un investitor imobiliar, fondator al unei referințe on-line pentru investitori și profesioniști în domeniul imobiliar, și a publicat articole în Corporate Finance Magazine, Euromoney și în Business Journal Network.