În subagență, agentul care a adus cumpărătorul lucrează de fapt pentru vânzător ca subagent al brokerului de listare. Acest lucru este important, deoarece agentul care lucrează cu cumpărătorul are datoria de facto față de vânzător, nu de cumpărător.
Această practică nu este decât moartă în majoritatea statelor, deoarece agenția de cumpărători devine tot mai frecventă și deoarece cumpărătorii au nevoie de un avocat pentru a-și reprezenta interesele în tranzacție. De asemenea, deoarece brokerii de listare și clienții vânzătorilor lor sunt responsabili pentru acțiunile, erorile și omisiunile subagentului, aceasta nu este situația dorită în cea mai mare parte a pieței imobiliare de astăzi.
Actualizare: Stadiul actual al reprezentării în industrie
Legislația privind proprietățile imobiliare este specifică statului și există buzunare cu diferite statute și practici. În unele domenii, avocații încă închid tranzacțiile ca exemplu. Cu toate acestea, majoritatea a ceea ce voi vorbi aici este modul în care practicăm în multe state aceste zile.
Subagenta pur și simplu nu mai este făcută mai mult. Brokerul de listare nu acționează ca agent al vânzătorului, iar cumpărătorul nu este reprezentat de cineva care are obligații față de vânzător. Să ne uităm la unele dintre variațiile de reprezentare.
Majoritatea statelor necesită o formă de divulgare a clientului sau a potențialului client cu privire la modul în care îl veți reprezenta în tranzacția imobiliară. Asigurați-vă că înțelegeți regulile statului dvs. și diferitele moduri în care puteți fi reprezentantul lor. Datoriile și obligațiile dvs. față de client vor varia în mod semnificativ pe baza tipului de reprezentare la care ați convenit în mod contractual.
Agentul vânzătorului sau agentul cumpărătorului
De fapt, acționați ca un agent adevărat, iar în multe state acest lucru trebuie specificat în scris. Aveți îndatoriri fiduciare vânzătorului sau clientului cumpărător:
- Loialitate: trebuie să acționați numai în interesul clientului. Nici un alt interes nu poate avea prioritate, inclusiv orice interese ale brokerului sau agentului.
- Confidențialitate: toate comunicările confidențiale dintre dvs. și clientul dvs. și informațiile confidențiale trebuie să rămână confidențiale pentru totdeauna. Excepții pentru ordinele de judecată există.
- Divulgare: aveți datoria de a dezvălui cumpărătorului dvs. ceva de natură materială despre tranzacție sau proprietate.
- Ascultare: nu puteți face nimic ilegal, dar dacă este legal și sunteți instruit de client să faceți ceva, ar trebui să o faceți.
- Îngrijire rezonabilă: adoptați o abordare profesională a tuturor lucrărilor pentru client și vă așteaptă să aveți o îngrijire rezonabilă pentru a-ți îndeplini îndatoririle într-o manieră foarte profesionistă.
- Contabilitate: contabilitate adecvată pentru toți banii sau alte lucruri de valoare care ți-au fost încredințate de clientul tău.
Broker de tranzacții sau Facilitator
Deoarece relațiile de agenție sunt rare în zilele noastre, majoritatea brokerilor și agenților acționează ca brokeri de tranzacții sau facilitatori de tranzacții.
Nu sunteți un agent, iar obligațiile fiduciare nu sunt necesare. În realitate, veți fi oricum furnizate aceleași informații de loialitate, îngrijire, dezvăluire și contabilitate. Doar nu sunteți ținută la un nivel atât de înalt ca atunci când sunteți agent.
Răspundere vicarioasă
Am avut un număr de avocați în calitate de cumpărători pe piața mea și vă pot spune că NICIODATĂ nu mi-au dorit să fiu agent. Vedeți, agentul și clientul sunt considerați ca unul în unele privințe. Este o relație superioară și clientul poate intra într-adevăr în probleme legale cu agentul greșit.
Vedeți, răspunderea vicatarilor este ca clientul să fie tras la răspundere pentru acțiunile agentului. Presupunând că nu este nimic fraudulos, dar o greșeală majoră este făcută de agent, clientul ar fi ținut la fel de responsabil. Puteți vedea de ce un avocat nu ar vrea să fie responsabil pentru erorile pe care agentul imobiliar le poate face.