Cumpărați bine, ieșiți rapid, încredeți-vă în echipă
Ce înseamnă să transformi o casă?
Flipping o casa înseamnă că cumpărați o casă cu intenția de a vinde, de obicei, rapid, pentru un profit.
Nu este o strategie de cumpărare și deținere pe termen lung. Vânzarea proprietății pentru mai mult decât ați cumpărat nu înseamnă neapărat că veți obține un profit.
De exemplu, cumpărați o casă pentru suma de 200.000 de dolari și puneți-o în renovări în valoare de 50.000 de dolari. Dacă vindeți casa pentru 240.000 de dolari, ceea ce este mai mult decât ați cumpărat, veți pierde efectiv bani atunci când luați în considerare costurile de renovare, precum și costurile suplimentare pentru deținerea proprietății și vânzarea proprietății.
Ce tip de proprietate se poate schimba?
Cel mai frecvent tip de proprietate care este flipped este o casă unică de familie. Cu toate acestea, aproape orice tip de imobil poate fi schimbat pentru profit. Aceasta include:
- Case de tip Multi-Family : oportunitățile de flipping includ renovarea unităților existente sau adăugarea de unități suplimentare pentru a face proprietatea mai valoroasă pentru potențialii cumpărători.
- Proprietăți mixte: ar putea implica renovări sau adăugiri aduse spațiului comercial, spațiului rezidențial sau ambelor.
- Proprietatea cu amănuntul : Renovarea spațiului pentru a se potrivi unei nevoi specifice, cum ar fi restaurantul, salonul sau magazinul general.
- Teren : Treceți prin procesul de zonare pentru al aproba pentru o utilizare specifică, cum ar fi rezidențial sau retail. Obținerea aprobărilor de zonare poate fi un proces de lungă durată, în funcție de cât de rapid și ușor se poate lucra cu departamentul de construcții din oraș.
Cheia 1: Cumpărați la prețul potrivit
Vă faceți banii la cumpărare. Nu contează cât de bine îți refaci casa în cele din urmă dacă ai pune prea mulți bani de la bun început, va fi mult mai greu să faci un profit.
Determinați valoarea după reparare - ARV
Încercați să determinați cât vă puteți permite să achiziționați proprietatea pentru a obține un profit. Prin urmare, trebuie să lucrați înapoi.
Primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să determinați valoarea reparativă a proprietății. Aceasta este ceea ce credeți că casa va fi în valoare de după ce ați finalizat toate renovările pe proprietate.
Va trebui să te uiți la prețurile recent vândute pentru proprietăți comparabile din zonă. În timp ce privirea la comparabile nu este o știință exactă, vă va ajuta să vă dați un parc de valoare a casei. În cazul în care casa dvs. este un pat de patru paturi, două baie Colonial, veți dori să se uite la Colonials de dimensiuni similare care au vândut în ultimul an. Va trebui să faceți ajustări pentru anumiți factori, cum ar fi:
- Amprenta în pătrat: Două case pot avea același număr de paturi și băi, dar ar putea fi mai mari de 1.000 de metri pătrați.
- Calitatea renovărilor: Uitați-vă la materialele folosite în renovare. Este ceea ce caută cumpărătorul actual?
- Locul de amplasare: Unele zone ale orașului vor fi mai bune decât altele: cartierul școlii mai bun, strada mai liniștită.
- Dimensiunea lotului: Loturile mai mari vor fi mai valoroase.
- Facilitati: Casa are aer conditionat central, o piscina in pardoseala, un subsol finit sau o suita de master?
Odată ce ați analizat proprietățile comparabile, ar trebui să aveți posibilitatea să veniți cu o gamă de ceea ce va merita casa după ce ați finalizat renovările. Aceasta este valoarea după reparare.
Reduceți costurile
Pentru a cumpăra proprietatea la prețul potrivit, trebuie să determinați cât de mulți bani credeți că veți cheltui pe acasă.
- Costuri de închidere pentru cumpărare: Acestea includ asigurarea titlului, inspecțiile la domiciliu, onorariile avocaților, sondajele, taxele bancare, taxele de înregistrare: fapta și ipoteca.
- Costuri de construcție: Permise din partea orașului, costuri materiale, costul forței de muncă.
- Costuri de exploatare: plăți de asigurare, impozite, plăți pentru orice împrumut, costuri de utilitate posibile.
- Costuri de închidere la vânzare: Taxele avocaților, eventual impozitul pe transferul imobilelor, comisionul imobiliar, taxele de înregistrare: fapta și ipoteca, taxele de inspecție a orașului: certificatul posibil de ocupare , CO, în cazul în care orașul o cere, creditorii cumpărătorului: inspectorul de origine al cumpărătorului va găsi lucrurile greșit cu proprietatea, astfel încât cumpărătorul va cere probabil un credit de la dvs. pentru a repara aceste lucruri.
Care este motivul dvs. de profit?
Probabil că nu treceți prin toată munca și riscul de a răsturna o casă pentru a face 5.000 de dolari. Prin urmare, trebuie să determinați obiectivul ideal de profit de la flip. Când totul este spus și făcut, ați vrea să faceți 20.000 $? $ De 50.000 de? $ De 100.000? Știind cât de mult doriți să faceți, vă va ajuta să stabiliți prețul la care vă puteți permite să cumpărați casa.
De asemenea, trebuie să știți că va trebui să plătiți un impozit pe câștigurile de capital pentru orice profit pe care îl faceți. În funcție de veniturile dvs., este posibil să nu plătiți nimic sau ar trebui să plătiți până la 20% din profitul dvs. unchiului Sam. Este posibil să puteți amâna acest cost prin efectuarea unui schimb 1031.
Determina pretul ideal de cumparare
Acum că ați determinat o valoare după reparare pentru proprietate, costurile aproximative asociate cu renovarea proprietății și câți bani doriți să faceți, puteți stabili suma maximă pe care sunteți dispus să o plătiți pentru proprietate.
După valoarea de reparare
- Costuri minus
- Minus Profit Motivation
= Prețul ideal de achiziție
Acesta este punctul în care faceți oferta dvs. și sperați că este acceptată. Ați parcurs o mulțime de lucruri pentru a ajunge la acest număr, astfel încât să nu fiți influențați de agenții imobiliari care vă spun dacă vă creșteți prețul de ofertă, proprietatea este a ta. Fiecare dolar mai mult pe care îl plătiți pentru proprietate este un dolar al profitului potențial pe care îl pierdeți. Ține minte că ești banii tăi la cumpărare.
Cheia 2: ieșiți rapid
Obiectivul de a răsturna imobiliare este de a face un profit și de a face acest profit cât mai repede posibil. Orice investitor bun știe că piața imobiliară se poate transforma într-un ban. Orice număr de factori poate scădea dramatic valoarea proprietății dvs. Aceasta include:
- Creșterea ratelor dobânzilor: Atunci când ratele dobânzilor sunt ridicate, oamenii nu își pot permite să cheltuiască cât mai mult pe o casă. Reduce puterea lor de cumpărare, deoarece plata lunară a acestora va fi mai mare. Deoarece ratele dobânzilor cresc, prețurile locuințelor vor scădea pentru a se ajusta pentru această scădere a puterii de cumpărare.
- Schimbarea sezonului: sezonul de cumpărare a sezonului de casă se află în lunile de vară când copiii sunt plecați de la școală. Familiile doresc să se miște înainte de începerea noului an școlar. Dacă nu sunteți capabili să aveți flip pe piață pentru graba de primăvară / vară, puteți să vă costați o mulțime de bani.
- Creșterea stocurilor: Un alt factor care poate afecta valoarea casei tale este excedentul de inventar din zonă. Unul dintre motivele pentru care s-ar putea întâmpla acest lucru ar fi dacă o mare companie din oraș se va închide și oamenii vor începe să-și pună casele pe piața lor, astfel încât să se poată mută. Nu sunt decât atât de mulți cumpărători pentru o casă cu 3 dormitoare, cu 2 băi de 250 000 de dolari. Dacă există cinci pe piață, este posibil să fiți nevoiți să vă reduceți prețul pentru a fi vândut rapid.
- Foreclosures sau vânzări scurte în zonă: Din păcate, nu vă puteți controla vecinii. Vânzările scurte și executarea ipotecilor în zonă vor reduce valoarea locuinței dvs.
- Dezastru natural: De asemenea, nu puteți controla mama natură . Uraganele, tornadele și incendiile pot devasta zonele, lăsând prețurile locuințelor în mod egal în rușine.
- Scorurile scolare scazute: in cazul in care scaderea sistemului scolar scade, cartierul va deveni mai putin de dorit pentru potentialii cumparatori.
- Economia slabă: Când economia se prăbușește, la fel și prețurile locuințelor. Mai puțini oameni au posibilitatea de a cumpăra case, iar cei care doresc să cheltuiască mai puțin.
- Probleme de mediu / Linii de alimentare: nivelurile ridicate de radon sau alte substanțe chimice din sol, liniile electrice construite în curte sau o conductă care trece prin oraș va face mai greu să-ți vinzi casa pentru un dolar de top.
Cheia 3: Echipa cu care lucrați vă poate face sau vă întrerupe
Câștigurile reușite ale proprietății se fac rapid și se fac pentru prețul potrivit. Închirierea contractantului greșit, a designerului sau a agentului imobiliar poate transforma rapid un flip într-un flop. În mod ideal, veți avea o echipă de oameni de încredere în loc înainte de a vă închide pe proprietate, astfel încât să nu pierdeți timp.
Designeri
Dacă aveți de gând să angajeze un designer pentru renovare, trebuie să vă asigurați că el sau ea este familiarizat cu zona. Ultimul lucru pe care doriți să-l faceți este să vă îmbunătățiți. Nu toate casele au nevoie de marmură din Calcutta și podele braziliene din lemn de esență tare. Puteți face mari bani cu un plan de etaj și un design curat. Bucătăriile și băile vând case, dar majoritatea cumpărătorilor nu vor ști diferența dintre o baterie de 400 $ și o valoare de 40 $.
Cunoașterea pieței va ajuta, de asemenea, să determinați ce fel de cumpărător este în căutarea în acest domeniu. Domeniul atrage o mulțime de singuri, mireasă, familii tinere cu copii mici, familii stabilite sau născoci goi? Acest lucru va ajuta la determinarea celei mai bune abordări pentru renovare. Ar trebui să adăugați un alt dormitor? Concentrați-vă pe o cameră de familie pentru copii? Este o suită de master va fi principala remiză?
contractori
Acestea includ electricieni, instalatori, siderurgieni, acoperișuri, contractori HVAC, pictori, pavaje și oricine altcineva de care ai nevoie. Doriți să obțineți mai multe sume licitate pentru a obține cel mai bun preț, dar doriți, de asemenea, să verificați datele de acreditare, deoarece cel mai bun preț nu este întotdeauna cea mai bună calitate. S-ar putea să vă credeți că aveți un preț mare la început, dar veți termina să cheltuiți mai mult timp și bani, încercând să remediați munca necinstită a unui contractor.
Asigurați-vă că antreprenorul înțelege permisele necesare care trebuie luate împreună cu orașul pentru renovările ce urmează a fi realizate. Cât timp ia orașul pentru a procesa permise? Există probleme de zonare care trebuie aprobate? Permise de probleme cu orașul poate menține locuri de muncă de luni de zile și să diminueze rapid orice profit potențial.
Contractorii sunt de asemenea cunoscuți pentru a "subestima" cât va dura un loc de muncă. Asigurați-vă că aveți un termen stabilit cu contractantul pentru ca lucrările să fie finalizate. De asemenea, trebuie să includeți un buget de contingență în bugetul dvs. pentru aceste posturi care nu sunt finalizate la timp.
Agenții imobiliari
Vândați cu un agent imobiliar sau încercați să vă vindeți proprietatea. Dacă vindeți cu un agent imobiliar, amintiți-vă să ia în considerare comisionul la vânzare.
Atunci când alegeți un agent imobiliar, trebuie să vă asigurați că cunosc piața pe care încercați să o vindeți. Chiar dacă ați lucrat cu agentul imobiliar în trecut, este posibil ca acestea să nu fie cele mai potrivite pentru acea piață particulară.
În plus, mulți agenți imobiliari sunt pur și simplu interesați să facă o vânzare rapidă și să nu vândă neapărat casa pentru un dolar de top. Asigurați-vă că ați făcut propriile dvs. cercetări și că vă simțiți confortabil cu numărul pe care agentul imobiliar îl simte pe care îl puteți obține pentru casă. Vrei o vânzare rapidă, dar, de asemenea, nu vrei să lași prea mulți bani pe masă.