Ce se poate dezvolta pe uscat?
Posibilitățile pentru care terenul poate fi folosit sunt nesfârșite.
În timp ce cerințele de zonare vor limita ceea ce poate fi construit pe o anumită parcelă de pământ, în general, orice poate fi dezvoltat pe o bucată de pământ prime. De exemplu:
- Casa pentru o singura familie
- Familie cu mai multe familii
- Spațiu de birou
- Spațiu comercial
- Micul spațiu comercial și rezidențial
- Hotel
- Resort
- Strip Mall
- Spital
- Centru comercial
- Fermă
- Loc de parcare
Care este obiectivul dvs. în achiziționarea de terenuri?
Înainte de a cumpăra de fapt o bucată de pământ, trebuie să decideți care este scopul dvs. pentru investiție. Există mai multe strategii diferite de luat în considerare și nu este o abordare unică pentru toate. Doi investitori diferiți ar putea avea două abordări foarte diferite pentru aceeași bucată de teren. În plus, același investitor poate avea două abordări diferite pentru două terenuri diferite.
Iată șapte strategii care trebuie luate în considerare atunci când cumpărați terenuri:
1. Cumpărați și vindeți:
În această abordare, în esență răsturnați pământul. Considerați că ați achiziționat terenul sub valoarea de piață și sperăți să găsiți un alt cumpărător care este dispus să plătească la sau mai mult decât valoarea de piață.
Sperați pentru o vânzare rapidă, cu puțin sau deloc, pe terenul din partea dvs.
2. Buy and Hold:
În această abordare, cumpărați terenul și țineți-l pe el pentru o perioadă de timp. Credeți că terenul va aprecia în valoare. Veți fi nevoit să plătiți impozite pe teren, precum și orice costuri suplimentare pentru întreținerea terenului în acest timp.
Aceasta este o abordare comună în domenii care sunt re-gentrificate. Investitorul cumpără terenul în speranța că îl va putea vinde unui dezvoltator în viitor, zona devenind mai populară.
3. Cumpărați, dezvoltați și țineți:
În această abordare, achiziționați o bucată de pământ brut, cu intenția de a vă dezvolta singur terenul. De exemplu, ați putea construi un complex de case pe care le veți închiria chiriașilor rezidenți. De asemenea, puteți decide să construiți un mall, pe care l-ați putea închiria chiriașilor cu amănuntul. O altă opțiune ar putea fi dezvoltarea unui pat și mic dejun pe care îl veți desfășura și gestiona.
4. Cumpărați, cultivați și țineți:
În această abordare, sunteți mai interesat să utilizați terenul real, decât să construiți proprietăți pe teren. De exemplu, poate doriți să cultivați pe teren, să o utilizați pentru animale, să creați o fermă de pomul de Crăciun sau să înființați o viță de vie. Veți gestiona în mod activ terenul și sperăm să obțineți un profit din ceea ce poate produce terenul.
5. Cumpărați, treceți prin procesul de obținere a dreptului de autor și vindeți:
În acest scenariu, veți achiziționa terenul și apoi veți trece prin procesul de a avea proprietatea zonată pentru o utilizare specifică. De exemplu, ar putea exista un teren care a fost zonat pentru uz comercial, dar acum că zona sa dezvoltat, ar fi un loc excelent pentru o nouă clădire rezidențială înaltă.
Dacă sunteți în măsură să obțineți terenul re-zonat pentru utilizare rezidențială, ar face teren mai valoros pentru dezvoltatorii potențiali și mai de dorit, deoarece este un pas în plus nu au de a face ei înșiși.
6. Cumpărați, dezvoltați și vindeți:
În acest caz, cumpărați terenul cu intenția de a vă dezvolta terenul și apoi îl vindeți unui utilizator final. De exemplu, cumpărați terenul, construiți o casă nouă de construcție și apoi o vindeți unui cumpărător care vrea să trăiască în el. Ca un alt exemplu, ați înființat o podgorie și o vindeți unui cumpărător care va conduce și va conduce podgoria.
7. Cumpărați, dezvoltați și închiriați:
În cele din urmă, ați putea dezvolta terenul și apoi ați putea închiria terenul altcuiva. De exemplu, puteți să cumpărați terenuri și să decideți să puneți un loc de parcare pentru că nu există o parcare amplă în zonă. Proprietarul unei proprietăți cu mai multe familii în apropiere vă întreabă dacă poate să închirieze lotul de la dvs. deoarece nu dispune de loc de parcare suficient pentru chiriașii lor.
Riscurile de luat în considerare atunci când cumpărăți teren
O bucată de pământ nedezvoltat pare să dețină posibilități nesfârșite. Cu toate acestea, veți descoperi curând că există multe restricții și provocări cu care vă veți confrunta în timp ce încercați să dezvoltați sau să vindeți acest teren. Guvernul poate restricționa tipul de proprietate care poate fi construită sau modul în care poate fi folosit terenul. Este posibil să întâmpinați probleme de mediu, cum ar fi inundațiile sau contaminanții.
Iată cinci riscuri de cumpărare a terenului pentru a fi conștienți de:
1. Clasificarea zonelor
O problemă majoră pe care ați putea-o întâmpina atunci când cumpărați terenuri sunt problemele de zonare cu modul în care terenul poate fi folosit. Fiecare oraș are un plan de utilizare a terenului. În principiu, orașul este împărțit în diferite zone, cum ar fi utilizarea comercială, rezidențială, agricolă, industrială, istorică sau chiar mixtă.
Utilizarea terenului:
Prima problemă pe care va trebui să o rezolvați este modul în care poate fi folosit terenul. Dacă terenul este zonat pentru uz rezidențial și planificați să construiți o proprietate rezidențială pe teren, atunci nu aveți nicio problemă.
Cu toate acestea, dacă doriți să modificați modul în care terenul este zonat, este posibil să aveți o bătălie pe mâini. De exemplu, terenul este zonal pentru uz rezidențial și doriți să construiți o proprietate comercială pe acest site. Unele dintre aceste clasificări zonale sunt vechi de zeci de ani, deci orașul poate fi deschis la o reclasificare a terenului dacă noua funcție are sens cu aspectul actual al orașului. Alteori nu este atât de ușor.
Va trebui să adresați o petiție orașului pentru a vă re-clasifica terenul. Multe orașe vor dori să arătați că a existat o schimbare substanțială a vecinătății care va justifica schimbarea zonării. Va trebui să prezentați o propunere a ceea ce veți construi pe site. Va trebui să arătați că dezvoltarea dvs. este compatibilă cu planul existent de amenajare a teritoriului pe care orașul îl are și că nu va avea efecte negative, cum ar fi provocarea inundațiilor sau creșterea traficului.
Probabil va exista o audiere publică. Chiar dacă puteți ajunge la consiliul local, puteți avea o luptă separată pe mâinile voastre cu vecinii care vor cere să vă împiedice să vă puteți construi.
2. Restricții de zonare
Cel de-al doilea factor care trebuie luat în considerare la achiziționarea de terenuri este dimensiunea dezvoltării pe care vi se va permite să o construiți.
Cerințe de ștergere:
Există de obicei un cod care va cere ca proprietatea dvs. să fie construită la o anumită distanță de liniile de proprietate vecine. Aceasta include frontul, care este probabil strada, cele două părți și spatele. Structurile permanente, cum ar fi casa, garajul sau puntea, trebuie construite la o anumită distanță de liniile de proprietate.
În funcție de mărimea lotului pe care îl priviți, acest lucru ar putea afecta foarte mult dimensiunea structurii care poate fi construită, ceea ce ar putea face ca aceasta să nu merite investiția.
Lot Acoperire:
Acest cod este în vigoare pentru a preveni problemele de inundații. Trebuie să existe un anumit procent din lotul care nu este acoperit, unde ploaia are capacitatea de a se infiltra în sol astfel încât să nu inunde proprietățile vecine.
Raportul zonelor:
Înregistrările patrate ale fiecărui etaj al proprietății (anumite orașe includ subsoluri, altele nu) vor fi adăugate împreună și apoi împărțite la dimensiunea lotului. Suprafața totală a podelei poate fi doar un anumit procent din mărimea lotului, pe care fiecare oraș o va determina.
Înălţime:
Trebuie să cunoașteți înălțimea structurii pe care o puteți construi. Dacă ați planificat o clădire cu trei familii, dar orașul nu va permite mai mult de două etaje în acea locație, investiția nu va face sens pentru dumneavoastră.
Cladiri de accesorii:
Vor exista restricții privind dimensiunea și amplasarea structurilor, cum ar fi garajele și halele. Este posibil să existe o cerință privind numărul de locuri de parcare pe care trebuie să le aveți pentru proprietate. Unele orașe pot chiar necesita acoperirea acestor spații.
3. Aspecte de mediu
Un al treilea risc de a cumpăra terenuri prime este că nu știți ce se află sub sol. S-ar putea întâlni un nivel ridicat de radon sau azbest. Solul ar putea fi instabil și neputincios să se dezvolte. Dacă construiți pe un sol care nu este stabil, ar putea provoca crăparea bazei proprietății.
Terenul ar putea fi amplasat într-o zonă de inundații. Acest lucru nu va fi sfârșitul lumii dacă puteți ridica proprietatea sau puteți schimba clasificarea solului pentru a preveni inundarea. Instalațiile de inundații sunt foarte costisitoare și pot fi un întreruperi pentru potențialii cumpărători.
Există totuși excepții. O mare parte din Hoboken, New Jersey este situată într-o zonă de inundații, dar datorită proximității sale spre New York City, terenul din această zonă este considerat foarte valoros.
4. Accesul la utilități
Cât de ușor este să obțineți utilități în locația respectivă? Aceasta include canalizare, apă curentă, electricitate, gaz, telefon, cablu și internet. Proprietățile vecine au aceste servicii sau este terenul tău în mijlocul nicăieri.
Dacă proprietatea dvs. este în mijlocul nicăieri și nu are acces la o linie de canalizare, puteți efectua un test de percolare efectuat pe sol pentru a determina dacă un sistem septic poate fi instalat pe proprietate. Acest test determină cât de rapid se scurge apa prin sol. Presupunând că terenul trece prin testul de percolare, va trebui să săpați și un puț pentru apă potabilă, care va costa cu ușurință cinci cifre.
Obținerea acestor utilități pe proprietatea dvs. poate fi o cheltuială semnificativă. Dacă nu reușiți să obțineți acces la utilitățile necesare, este un dezastru pentru orice potențială dezvoltare pe care ați avut în vedere.
5. Nici un venit, dar cheltuieli
Când cumpărați terenuri brute, nu există nimic pe teren, deci nu generează venituri. Este foarte dificil să obțineți un împrumut pe terenul vacant, deci probabil că trebuie să plătiți bani pentru teren, lăsând o mulțime de bani legat de investiție.
Nu se generează venituri, dar veți fi în continuare responsabili pentru cheltuielile de pe teren. Cheltuielile principale vor fi impozite. Este posibil să fiți nevoit să plătiți pentru a menține terenul, cum ar fi tăierea iarbă în mod regulat.