Investitorii imobiliari, dacă sunt avantajați din punct de vedere financiar, pot să își asume o ipotecă existentă de la vânzător atunci când achiziționează o investiție imobiliară. Când acest lucru se întâmplă, există o pro-rație necesară pentru dobânda ipotecară presupusă.
Deoarece dobânda ipotecară este plătită în avans, vânzătorul va datora cumpărătorului dobânda "la sau prin" data închiderii, deoarece cumpărătorul va plăti această dobândă pentru următoarea plată după închidere.
Ca și în cazul majorității proporațiilor, va trebui să știm din contractul de cumpărare dacă vom promova sau vom închide.
- 1. Calculați zilele de interes pe care vânzătorul le datorează cumpărătorului.
- 2. Determinați suma pe zi a dobânzii.
- 3. Înmulțiți numărul de zile cu suma / zi pentru total.
Să facem o probă pro-rată. Un investitor imobiliar se închide pe o proprietate de închiriere în data de 16 iulie. Soldul creditelor ipotecare este de 257.505 USD, cu o rată a dobânzii de 6.75% și folosim un an calendaristic de 365 de zile. Vom profita "prin" în ziua închiderii. Aceasta înseamnă că vânzătorul plătește pentru ziua închiderii dobânzii.
- 1. Vânzătorul zilelor datorate cumpărătorului este de 16 ani de la 1 până la 16 iulie.
- 2. $ 257,505 X .0675 = 17381,59 $ împărțit la 365 zile = 47,62 $ / zi
- 3. 47.62 dolari pe zi X 16 zile = 761.92 dolari de la vânzător la cumpărător
Aceasta ar fi o DEBIT pentru Vanzator si o CREDIT la Cumparator.
Despre prorarea în tranzacțiile imobiliare
Prelucrarea dobânzilor ipotecare în ipoteze nu este de fapt atât de comună, deoarece ipotezele ipotecare nu sunt comune.
Există un număr de elemente într-o declarație de închidere, rezidențială sau comercială, care necesită o pro-rating de bani pentru a se asigura că cumpărătorul și vânzătorul își plătesc cota de pariu în funcție de data limită.
Taxe de proprietate
Impozitele pe proprietate sunt plătite în restanțe, adică pentru anul precedent. Impozitarea proprietății este probabil cea mai comună, deoarece taxele sunt de obicei plătite anual, nu lunar.
De asemenea, dacă există o ipotecă, atunci este posibil ca un escrow de taxe colectate lunar pentru a vă asigura că suma facturată anuală poate fi acoperită atunci când este primită. Pe baza datei închiderii, cumpărătorul va obține un credit pentru suma taxei care va fi datorată din acea zi până la începutul anului fiscal. Apoi, vor plăti integral factura de impozit la scadență. Vânzătorul va plăti în mod efectiv partea cumpărătorului din impozitul pe an pentru a putea fi apoi utilizat la momentul impozitării.
Asigurare de proprietate
Cumpărătorul va fi responsabil pentru asigurare din ziua închiderii. Vânzătorul poate să plătească o asigurare în avans, astfel încât să primească un credit pentru orice sumă pe care a plătit-o în zilele de închidere.
chiriile
Acest lucru este mai frecvent în cazul apartamentelor și familiilor, însă sunt închiriate și case de o singură familie. O închidere ar trebui să fie în ultima zi a lunii, pentru a evita o cerință de finanțare a chiriei . Dacă se închide, de exemplu, la mijlocul lunii, vânzătorul va fi colectat deja chirii pentru întreaga lună. Cumpărătorul va primi un credit pentru chiriile de la mijloc până la sfârșitul lunii.
Spațiul comercial este mai complex
Există modalități diferite de a structura contractele de leasing comercial. Unii au chiriașii care plătesc o parte sau chiar toate, din impozite și alte costuri de operare.
Oricare dintre acestea ar putea necesita pro-rating, iar pentru un complex de birouri de vânzare cu amănuntul sau un centru comercial, acest lucru ar necesita calcule pentru fiecare spațiu de închiriere dacă împărțiți cheltuielile cu proprietarul.
Am menționat deja propria chirie comercială, deci pentru o afacere spațială de închiriere cu amănuntul, ar putea fi multe din aceste calcule. De aceea există contabili.
Practic, orice tranzacție imobiliară care implică sume preplătite sau post-plătite va necesita o pro-evaluare a acestor elemente în declarația finală. Nu este ceva ce face expertul imobiliar, dar trebuie să fie capabil să-l explice cumpărătorului sau clientului său vânzător.