De ce cumpărătorii folosesc ipoteci de tip "Blanket"
Cumpărătorii, în special pe piețele imobiliare comerciale, folosesc credite ipotecare pentru mai multe motive. Creditorii fac bani cu împrumuturi. În cazul în care numerele de lucru și le obține suficient de securitate, creditorii comerciale vor proveni ipoteci pătură utilizate în investiții imobiliare comerciale. Poate că următoarea dvs. investiție ar fi mai bine servită folosind o ipotecă pătată.
Trebuie să consolidați proprietățile pentru o refinanțare
Un investitor ar putea deține mai multe proprietăți finanțate la momente diferite și cu termeni de ipotecă foarte diferiți.
Dacă ratele sunt scăzute, ar putea fi posibilă gruparea proprietăților împreună pentru refinanțare cu o ipotecă plată. În acest mod, plățile ar putea fi mai mici în total. De asemenea, ar putea permite proprietarului să scoată bani în numerar pentru a fi utilizate în continuare pentru investiții. În special, dacă un investitor deține mai multe case cumpărate în momente diferite, la rate de ipotecă diferite, aceasta poate fi o opțiune dacă există un anumit capital. Pentru proprietățile deținute pentru o vreme, ar putea arăta astfel:
- Proprietate A valoarea 165.000 dolari, soldul de credit 125.000 dolari la 6.5%, plata 847 dolari / mth
- Proprietatea B valoare 172.000 dolari, soldul de credit 122.000 dolari la 6.75%, plata 809 dolari
- Proprietatea C valoarea 149.000 dolari, soldul creditelor 118.000 dolari la 6.0%, plata $ 746
- Valoarea totală este de 468.000 $, suma datorată este de 365.000 $, plățile totale de 2.402 $
- Echitatea este de aproximativ 23%, deci este posibil un împrumut.
- Pachetul ipotecar nou, de 365.000 de dolari, la o rată actuală de 5%, este o plată de 1.959 USD
- $ 443 creștere a fluxului lunar de numerar
Creșterea finanțării pentru achiziții noi
Să presupunem că un investitor dorește să dezvolte sau să dezinstaleze o proprietate comercială. Suma de numerar necesară achiziției și a muncii este mai mare decât poate fi împrumutată numai pentru acea proprietate. Cumpărătorul ar putea să furnizeze alte proprietăți într-o tranzacție ipotecară pentru patrimoniul imobiliar.
În condițiile corecte, cumpărătorul ar putea obține mai mult decât fondurile necesare pentru noul proiect. După cum puteți vedea în exemplul precedent, lucrăm cu proprietăți deținute pentru o perioadă sau au avut plăți în avans mari. Noul împrumut va avea nevoie de capitaluri semnificative, mai ales dacă se iau bani în numerar.
Termeni de împrumut mai buni
Prin includerea altor proprietăți într-o ipotecă plată, creditorul este mai bine protejat cu valoare suplimentară ca garanție. Acest lucru poate fi folosit frecvent ca instrument de negociere a ratelor dobânzii mai bune sau a altor condiții de împrumut. Dacă o plată mai mică permite un flux de numerar pozitiv din chirii, aceasta ar putea fi calea de urmat. Să presupunem că au crescut cheltuielile, poate și impozite. Folosind această abordare, investitorul ar putea reveni la sau aproape de fluxul de trezorerie anterior cu o ipotecă plată.
Vânzătorii pot să blocheze proprietatea extra în hârtie deținută
În cazul vânzării unei proprietăți și solicitată să preia o parte din finanțare, un vânzător își poate proteja poziția mai bine dacă poate obține cumpărătorului să utilizeze alte bunuri pe care le deține ca garanție suplimentară pentru împrumut. Poate că un singur proprietar de locuințe de închiriat de familie cu un portofoliu semnificativ încearcă să se mute în investiții în apartamente.
Se constată un proiect, însă vânzătorul trebuie să returneze o parte din finanțare. Acestea pot face acest lucru numai dacă cumpărătorul folosește alte proprietăți pentru a oferi vânzătorului o securitate sporită.
După cum se poate vedea, există motive de afaceri foarte sănătoase pentru utilizarea unei ipoteci imobiliare. Dacă sunt prezente unele sau toate aceste criterii, cumpărătorii, vânzătorii și creditorii ar trebui să ia în considerare această alternativă.