Anularea unui leasing
Multe contracte de leasing de proprietate permit proprietarului clădirii să anuleze contractul de închiriere în cazul în care clădirea devine nelocuită parțial sau total din cauza unei pierderi fizice.
Proprietarul poate avea dreptul să rezilieze contractul de închiriere chiar dacă partea clădirii ocupată de chiriaș nu a fost deteriorată. Dacă clădirea este total distrusă, proprietarul poate avea opțiunea, dar nu obligația, de a reconstrui structura. Proprietarul nu poate fi obligat să repare sau să înlocuiască o clădire grav afectată decât dacă și până când nu a primit o plată de asigurare.
După cum demonstrează exemplul de mai jos, anularea unui contract de leasing poate avea un impact grav asupra unei întreprinderi mici care plătește mai puțin decât rata de plată pentru chirie. Aceasta demonstrează, de asemenea, importanța acoperirii dobânzilor în leasing.
Exemplu
Floyd deține Floarea Fantastic, o afacere care vinde un covor și alte acoperitoare de podea dintr-un depozit. Compania închiriază o jumătate de depozit de 20.000 de metri patrati de la Peerless Properties. În prezent plătește $ .50 un pătrat pătrat pentru 10.000 de metri pătrați sau 5.000 USD lunar. Valoarea de închiriere a depozitului este de $ 75 pe metru pătrat sau de 7.500 USD pe lună.
Valoarea chiriilor înseamnă chirie pe care proprietarul le-ar putea colecta la prețurile pieței.
Floyd a negociat contractul de închiriere acum doi ani, când prețurile de închiriere din zona lui erau deprimate. Chiriile au revenit de atunci, dar contractul de leasing Floyd nu va expira timp de trei ani. Dacă Floyd ar pierde contractul de leasing, firma lui ar trebui să închirieze o altă proprietate la prețurile pieței.
În cadrul unui nou contract de leasing, compania ar plăti probabil o sumă suplimentară de 2.500 de dolari pe lună, sau 30.000 de dolari pe an, pentru chirie. În cazul în care firma și-a pierdut astăzi contractul de închiriere, ar presupune o cheltuială suplimentară de 90 000 USD în următorii trei ani.
Floyd a adăugat o serie de îmbunătățiri și îmbunătățiri la depozit încă de la începerea contractului de închiriere. Acestea includ iluminare nouă, rafturi personalizate și upgrade-uri la docul de încărcare. Îmbunătățirile fac parte acum din clădire. Floyd nu le deține, dar va avea un interes în folosirea lor pentru restul contractului de închiriere.
Într-o noapte, o cablare defectuoasă declanșează un incendiu care dăunează clădirii. În afară de unele fumuri minore la pardoseli, porțiunea depozitului ocupată de Floarea Fantastică nu este afectată de incendiu. Totuși, Peerless Properties anulează contractul de închiriere al lui Floyd. Fantastic Flooring este asigurat pentru deteriorarea materialelor sale de podele în conformitate cu politica sa de proprietate comercială . Cu toate acestea, Floarea Fantastic nu are acoperire pentru pierderile economice pe care le va suferi din cauza pierderii contractului de închiriere. De asemenea, compania nu are acoperire pentru pierderea utilizării îmbunătățirilor aduse clădirii. Aceste articole nu au fost deteriorate, astfel încât pierderea de utilizare nu este acoperită de asigurarea de proprietate a firmei.
Floyd ar fi putut să-și protejeze afacerile împotriva pierderilor financiare care rezultă din anularea unui contract de leasing prin cumpărarea de acoperire a dobânzilor la locațiune. Această acoperire poate fi adăugată la o politică de proprietate comercială printr-un formular separat.
Asigurarea dobânzii în domeniul locativ
Leasingul dobânzii de asigurare acoperă pierderile financiare pe care le susține din cauza anulării contractului de leasing. Pentru o pierdere care trebuie acoperită, aceasta trebuie să rezulte din pierderea fizică directă a (sau deteriorarea) proprietății în locațiile descrise în declarații. În plus, daunele trebuie să provină dintr-un pericol asigurat în conformitate cu politica dvs.
Acoperirea dobânzii în leasing poate include oricare dintre următoarele, dacă o limită de asigurare este indicată în programul de acoperire:
- Leasingul chiriasilor Aceasta este diferența dintre chiria lunară plătită și valoarea de închiriere a imobilului (rata de închiriere a pieței). În exemplul precedent, dobânda pentru chiriașilor Fantastic Flooring's Leasing este de 2.500 $ (7.500 $ minus 5.000 $).
- Plăți Bonus Aceasta este partea neamortizată a unui bonus în numerar pe care l-ați plătit pentru a obține un contract de leasing și care nu vă va fi returnat. De exemplu, ați plătit proprietarului dvs. un bonus de 5.000 de dolari pentru a vă asigura un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani, și nu un contract de închiriere de 5 ani.
- Îmbunătățiri și îmbunătățiri Este posibil ca afacerea dvs. să fi făcut îmbunătățiri pentru proprietatea dvs. de închiriere pe care nu o puteți înlătura legal. Dobânda acoperită de leasing include partea neamortizată a plăților efectuate pentru îmbunătățiri. Nu include valoarea îmbunătățirilor care sunt acoperite de alte asigurări.
- Prepaid Chiria Aceasta este partea neamortizată a chiriei pe care ați plătit-o în avans, care nu vă va fi rambursată. De exemplu, ați plătit o chirie de trei luni în avans când ați închiriat proprietatea.
Dobânda netă în leasing
În ceea ce privește acoperirea dobânzilor la locațiune , limita de asigurare este exprimată în termeni de dobândă netă . În cazul în care contractul de leasing este anulat, cel mai mult asigurătorul dvs. va plăti pentru o pierdere este dobânda dvs. netă de leasing în momentul producerii pierderii. Contul net de leasing include două componente.
Chiriasul de leasing (TLI) Aceasta reprezintă beneficiul pe care îl veți primi dintr-un contract de leasing favorabil pe parcursul lunilor rămase. TLI dvs. reprezintă valoarea actuală a dobânzii dumneavoastră brute de leasing . Aceasta se calculează prin înmulțirea dobânzii dumneavoastră brute de leasing cu factorul de dobândă aplicabil. Dobânda dvs. brută de leasing este diferența dintre valoarea de închiriere a spațiilor dvs. și chiria pe care o plătiți în fiecare lună. De exemplu, să presupunem că rata de piață pentru chirie este de 5.000 $ pe lună, iar compania dvs. plătește în prezent 3.500 $. Dobânda dvs. brută de leasing este de 1.500 $ (5.000 $ minus 3.500 $).
Factorul de dobândă din leasing este derivat dintr-un tabel atașat politicii dvs. Factorii diferă în funcție de rata dobânzii predominantă și de lunile rămase în contractul de leasing. De exemplu, presupuneți că aveți 36 de luni rămase în contractul de leasing. În cazul în care rata dobânzii predominantă este de 5%, factorul dobânzii de închiriere este de 33,4213. Dobânda dvs. netă este de 1.500 $ X 33.4213 sau 50.132.
Dobânda lunară de închiriere (MLI) Dobânda lunară de leasing reflectă costul dvs. lunar pentru plățile de bonus, îmbunătățiri și îmbunătățiri și chiria plătită anticipat. Aceste articole nu se vor aplica dacă nu ați plătit un bonus, ați făcut îmbunătățiri sau ați plătit chiria în avans. Dacă doriți să asigurați aceste costuri, dobânda lunară de leasing pentru fiecare trebuie să fie calculată separat. Pentru fiecare element, costul inițial este împărțit la numărul de luni rămase în leasing atunci când ați efectuat cheltuielile. De exemplu, să presupunem că la șase luni de închiriere de 36 de luni ați cheltuit 25.000 de dolari pentru îmbunătățiri. MLI dvs. este de $ 25.000 / 30 sau 833.
Net Lease Interest
Limita indicată în politica dvs. de acoperire a dobânzilor de închiriere este suma dobânzilor la chiriași și a dobânzii dumneavoastră lunare la data de începere a politicii. De exemplu, dacă TLI dvs. este de 1.500 USD și MLI dvs. este de 833 USD, dobânda dvs. netă de leasing la început este de 2.333 USD. Acesta este cel mai mult pe care asigurătorul dvs. îl va plăti sub acoperirea dobânzilor din leasing, în cazul în care contractul dvs. de leasing este anulat la data de început a politicii.
Dobânda dvs. netă de leasing se reduce în fiecare lună pe întreaga perioadă a politicii dvs. În cazul în care contractul de leasing este anulat, cel mai mult asigurătorul dvs. va plăti sub acoperire dobândă de închiriere este dobânda dvs. netă de leasing la momentul producerii pierderii . Asigurătorul dvs. va calcula dobânda dvs. netă prin adăugarea următoarelor:
- Dobânda dvs. brută de închiriere înmulțită cu factorul de dobândă din leasing pentru lunile rămase din leasing în momentul producerii pierderii
- Dobânda dvs. lunară de închiriere înmulțită cu celelalte luni ale contractului dvs. de leasing în momentul producerii pierderii