Dar realitatea este că profiturile dvs. de la vânzarea locuinței dvs. primare sunt susceptibile de a fi destul de mici - dacă se materializează deloc.
Aprecieri imobiliare și inflație
Primul lucru de luat în considerare este aprecierea acasă în contextul inflației.
S-ar putea să fiți surprinși să vă dați seama că aprecierea casei dvs. poate fi compensată de inflație. Acest lucru este valabil mai ales dacă nu locuiți pe o piață imobiliară imobiliară. Audem povesti dramatice de apreciere în anumite zone ale țării, dar cei mai mulți oameni cumpără case în zone în care aprecierea anuală probabil că nu va bate inflația cu mult.
În septembrie 2007, potrivit Băncii Federale a Rezervelor din St Louis, prețul mediu de vânzare pentru casele noi vândute în Statele Unite era de 240.300 de dolari. În septembrie 2017, numărul a fost de până la 319.700 $. Cu toate acestea, atunci când executați anumite numere utilizând Calculatorul Inflației din SUA, o parte din acea apreciere dispare. În loc să vadă 79.400 de dolari în apreciere, valoarea reală a acestei aprecieri este mai aproape de 33.648 $.
Asta nu pare prea rău. La urma urmei, valoarea casei tale a crescut cu mai mult de 30.000 de dolari. Dar să nu uităm de costuri.
Deținerea unei case vine cu costuri suplimentare
Apoi, trebuie să scăpați costurile proprietarului de castiguri.
Să presupunem că obțineți un credit ipotecar pentru suma de 250.000 de dolari, la o rată a dobânzii de 3,92%. Pe parcursul a 30 de ani, potrivit calculatorului ipotecar al companiei Google, veți plăti 175.533 dolari în interes. Chiar dacă locuința dvs. apreciază cu o sumă de 30.000 USD ajustată la inflație la fiecare 10 ani (în valoare totală de 90.000 $), acest lucru nu este încă suficient pentru a compensa dobânda pe care o plătiți pentru împrumut.
Și interesul pe care îl plătiți nu este singurul cost cu care vă confruntați. Rețineți că plătiți impozitele pe proprietăți în majoritatea statelor. Calculatorul ipotecar al Student Loan Hero include un calcul al impozitului pe proprietate. Dacă taxa pe proprietate se ridică la 1,5% pe an, ați putea vedea o plată totală de impozit de 117.000 $ pe parcursul a 30 de ani. Și asta nu presupune majorări de impozite pe proprietate - pe măsură ce casa ta apreciază în valoare, la fel și impozitele pe proprietate.
Este adevărat că puteți deduce unele dintre costurile dvs. pe declarația dvs. fiscală, dar o deducere nu are aceeași valoare ca un credit. Acesta vă poate reduce veniturile și datoria dvs. fiscală, dar nu pe o bază dolar-pentru-dolar. În afară de aceasta, potrivit Fundației pentru impozite, doar aproximativ 30% din gospodăriile populației se prezintă. Cu excepția cazului în care sunteți printre cei care detaliază, nu veți vedea niciun beneficiu fiscal legat de ipoteca dvs.
Alte costuri legate de proprietar includ întreținerea și reparațiile, precum și asigurarea proprietarilor de case. S-ar putea să trebuiască să plătiți și asigurarea ipotecară dacă plata în avans este mai mică de 20%. Până când veți lua în calcul în decenii aceste costuri, adăugați dobânzile ipotecare și taxele pe proprietate, șansele chiar de a sparge chiar sunt destul de mici - chiar dacă locuința dumneavoastră apreciază în timp.
Ce se întâmplă dacă termini vânzarea în mod neașteptat?
Ne place să credem că piața imobiliară va merge mereu în sus. Cu toate acestea, după cum am văzut între anii 2007 și 2009, imobilele pot forma un balon ca orice alt activ. Explozia balonului imobiliar a creat o situație în care mii de oameni au pierdut o mulțime de bani. Dacă puteți face un declin al prețurilor, este posibil să nu pierdeți atât de mult.
Cu toate acestea, dacă sunteți forțat să vindeți în timpul unei prăbușiri pe piața imobiliară, nu puteți face prea multe pentru a salva situația. S-ar putea să pierdeți bani în casa dvs., pe lângă ceea ce ați plătit deja în interes, taxe și alte costuri.
Ce inchirieri?
Desigur, deoarece o investiție imperfectă cum ar fi cumpărarea poate fi, este posibil să subliniem că închirierea ar putea să nu fie soluția. La urma urmei, când faci plăți ipotecare, tu cel puțin construiești capitaluri proprii în casa ta.
Când închiriați, îi ajuți pe proprietar să construiască capitaluri proprii.
Cu toate acestea, aceasta nu înseamnă că închirierea ar trebui evitată cu orice preț. În funcție de piața dvs., închirierea poate fi o alegere bună, chiar dacă aceasta înseamnă că nu faceți capitaluri proprii.
Acest lucru este valabil mai ales dacă locuiți într-o zonă cu prețuri ridicate la domiciliu și puteți închiria pentru mai puțin decât costurile lunare agregate ale costurilor ipotecare, de întreținere și alte costuri. Nu numai că economisiți bani lunar, dar puteți investi diferența pe piață și puteți realiza o apreciere mai mare decât ați obține de la investiția dvs. la domiciliu.
Între noiembrie 2007 și noiembrie 2017, S & P 500 a înregistrat o rată anuală de 9,672%, ajustată în funcție de inflație. Să presupunem că v-ar fi costat 1.100 de lire pe lună pentru a avea o locuință în această perioadă, dar în loc să locuiți într-un apartament cu o chirie lunară de 700 de dolari. Dacă ați investit diferența de 400 USD dintre închirierea și cumpărarea în fiecare lună în cei 10 ani, valoarea investiției dvs. ar fi de 83.587,81 $.
Există, de asemenea, faptul că închirierea înseamnă că nu pierdeți o grămadă de bani dacă sunteți forțat să vă vindeți casa în timpul unei recesiuni. Pe de altă parte, dacă reușești să rămâi în casă și să ieși din evenimentele de pe piață și în recesiunile imobiliare, poți construi suficiente fonduri în casa ta încât să poți fi folosit în timpul pensionării. Chiar dacă întrerupeți chiar (sau chiar dacă pierdeți în totalitate) acasă, acesta poate fi un vehicul de economisire forțată care are potențialul de a vă oferi o sumă mare de capital atunci când vindeți.
De asemenea, poate fi un loc pentru a trăi fără chirie în anii de pensionare (poate totuși să trebuiască să plătiți impozitele pe proprietate), sau puteți utiliza o ipotecă inversă pentru a accesa capitalul propriu pentru a închide un decalaj pentru veniturile din pensionare. Nu veți vedea aceste opțiuni atunci când vă închiriați.
Când cumpărați o locuință este o investiție
În loc să vă vedeți reședința principală ca investiție, luați în considerare alte motive pentru a cumpăra. Poate că doriți un loc pentru a-ți numi propriul, construi echitatea și a pune rădăcini într-o comunitate. Acestea sunt toate motive bune pentru a cumpara! Dimpotrivă, dacă credeți că veți avea un stil de viață mai mobil, poate fi mai logic să vă închiriați, chiar dacă nu faceți capitaluri proprii. Atâta timp cât faceți alte prevederi pentru a vă planifica viitorul, închirierea poate fi o opțiune viabilă, în funcție de piața locală și de obiectivele dvs. de viață pe termen lung.
În cele din urmă, dacă vrei să transformi casa într-o investiție adevărată, trebuie să faci altceva decât să trăiești în ea. Închirierea acestuia după mutarea sau folosirea lui pentru a face bani prin intermediul Airbnb poate fi o modalitate de a vedea efectiv o rentabilitate a achiziției de acasă.
Dar, dacă locuiți doar acolo, nu conta pe faptul că aduce mari profituri investiționale.