Dacă sunteți nou în domeniul imobiliar sau sunteți nou în zonă, obțineți ajutor. Un CMA nu este doar matematică comparativă. O cunoaștere aprofundată a dinamicii vânzărilor de proprietăți în zona specifică este necesară pentru a face judecăți pe baza datelor prezentate. "Imobiliarul este local" este un citat bine cunoscut deoarece este adevărat și trebuie să învățați totul despre piața locală.
Cu alte cuvinte, trebuie să știți ceva despre piața dvs. și de ce casele dintr-o zonă vinde în mod diferit și pentru prețuri mai mari sau mai mici decât casele comparabile într-o altă zonă.
Doar compararea numerelor fără a ști despre cartiere și proprietăți poate fi un dezastru. Singura activitate cea mai importantă într-o CMA este alegerea de proprietăți comparabile.
Culese cu grijă proprietăți comparabile
Când selectați proprietățile pe care le considerați comparabile cu proprietatea dvs., considerațiile importante includ:
- Din punct de vedere statistic, vânzările cu mult peste sau mult sub cea mai mare parte a grupului sunt suspecte. Probabil există motive valabile pentru divergența. Dacă aveți suficiente comps-uri recente, aruncați drumul prea mare și prea scăzut de vânzare.
- Asigurați-vă că puteți justifica comps-urile care nu au fost utilizate. Dacă decideți că un tip comparabil nu este adecvat, aveți un motiv bun. Dacă vi se cere mai târziu de către clientul dvs. de ce nu ați folosit o anumită casă, veți dori să răspundeți în mod sincer și să vă justificați acțiunile.
- Trageți proprietăți comparabile din zona proprietății subiectului sau cât mai aproape posibil. Dacă este imposibil să găsești suficiente compasuri în același cartier, atunci poate fi necesară folosirea unor persoane dintr-un cartier similar într-o altă parte a orașului.
- Utilizați comparabile care nu sunt prea vechi. Păstrați-vă cât mai curând posibil un interval de timp. În piețele rapide, acest lucru este ușor, dar nu atât de mult atunci când vânzările sunt lente. Dacă trebuie să vă întoarceți mai mult de două sau trei luni, probabil că va trebui să faceți unele ajustări subiective pentru perioada îndelungată. Nu este ușor, deoarece nu există nicio regulă pentru a face acest lucru cu exactitate.
- Atunci când cantitățile permit, utilizați numai tipuri de construcții similare. Un exemplu ar putea fi proprietatea dvs. subiect fiind o casă unică poveste și multe dintre comps sunt două povești. Cu populația noastră în curs de îmbătrânire, mulți seniori vor căuta o casă unică, astfel încât ar putea fi mai solicitată
Ajustarea valorii diferențelor de proprietate
Atunci când se compară proprietăți similare, există întotdeauna diferențe. Asigurați-vă că ajustați estimarea valorii proprietății subiectului pentru diferențele sale față de proprietățile comparabile:
- Se adaugă sau se scade valoarea pentru diferența dintre lot sau mărimea suprafeței.
- Faceți același lucru pentru diferențele de caracteristici, cum ar fi dormitoare, băi, garaj etc.
- Uită-te la diferențele de finanțare care ar fi putut influența prețul de vânzare. Finanțarea vânzătorului poate duce, uneori, la un preț mai mare plătit pentru o proprietate care nu este legată de valoarea sa adevărată. Amintiți-vă că acestea trebuie să fie tranzacții "lungime". Nu ar trebui să existe situații speciale, vânzări de familie, vânzări de primejdie etc.
O analiză curentă a pieței competitive
Un raport complet și detaliat al prospectului / clientului dvs. de listă nu poate fi completat fără o analiză de piață similară a proprietăților enumerate și care concurează cu casa lor în acel moment. Recomandarea prețului de listă poate fi modificată în sus sau în jos, în funcție de numărul de locuințe listate în zonă și de prețurile lor.
Știind că unele dintre cele mai mari componente vândute provin din perioade cu un inventar foarte scăzut ar putea determina să modificați puțin estimarea prețului de listă dacă piața actuală are un inventar semnificativ mai mare. Dacă mergeți în cealaltă direcție, dacă există mai puține case disponibile, este posibil să vă ajustați prețul cerut în sus.
Rezultate care sunt afișate într-un format ușor de înțeles
Aceasta nu este o promovare pentru "destul". Există soluții software pentru aproape orice sistem MLS care produc rapoarte foarte lustruite pentru analiza comparativă a pieței. Valoarea se referă la date și la interpretarea acestora. Nu lăsați glitz-ul "prezentării" să aibă o importanță mai mare decât selecția și interpretarea datelor.