10 întrebări pentru a cere înainte de a semna un leasing comercial

Sunteți gata să semnați un contract de leasing imobiliar comercial pentru o clădire de birouri, spațiu comercial sau altă activitate de afaceri? Mai întâi câteva minute și citiți această listă. După ce cerneala este uscată în contractul de leasing, este prea târziu pentru a efectua modificări.

Susan Dawson, partener la Waltz, Palmer și Dawson, LLC, discută întrebările pe care ar trebui să le întrebați înainte de a semna un contract de leasing comercial.

1. Am citit și am înțeles întregul contract de leasing?

Da, trebuie să o citiți.

Știu, este un document foarte lung (și se confruntă cu acesta, nu foarte interesant), dar trebuie să știți ce este în el.

Verificați termenii. Să nu presupunem că au avut dreptate. Asigurați-vă că verificați data de începere, data de încheiere, chiria, escaladarea chiriei și alți termeni specifici pentru care ați negociat. De asemenea, asigurați-vă că știți ce sunteți obligat să faceți.

Ce este obligat proprietarul să facă? Îl poți termina? Asigurați-vă că știți ce intri.

2. Am negociat cea mai bună afacere posibilă?

Doar pentru că ți-au dat un contract de închiriere, nu înseamnă că negocierea ta sa terminat. Multe dintre termenii din contractul de leasing sunt încă negociabile. Când o citiți, faceți o listă cu toate dispozițiile care nu vă plac și trimiteți-le proprietarului. S-ar putea să fiți surprinși de cât de mult sunt dispuși să se schimbe.

3. Am structura mea de afaceri în loc?

Dacă doriți să fiți protejat de acea coajă corporativă , asigurați-vă că este pe primul loc.

Asigurați-vă că ați depus actele dvs. de constituire pentru o corporație sau articole de organizare (unele state numesc aceste documente Certificate) pentru o societate comercială înapoi de la secretarul de stat înainte de a vă semna.

4. Înțeleg terminologia de închiriere?

De exemplu, majoritatea contractelor de leasing utilizează termenul "CAM", care înseamnă "Întreținerea zonelor comune".

Ar trebui să i se aloce un procent din CAM pe care sunteți responsabil pentru baza procentului clădirii pe care o închiriați.

Asigurați-vă că procentajul se bazează pe mărimea clădirii și nu variază în funcție de cât de mult din clădire este închiriată.

5. Am luat în considerare solicitarea unui contract de închiriere CAM?

Cele mai multe contracte de leasing în zilele noastre sunt "net triplu" (ceea ce înseamnă că plătiți chiria, plus cota proporțională de CAM și taxele de proprietate pentru proprietate).

Puteți solicita proprietarului un CAM Stop lease, ceea ce înseamnă că plătiți numai pentru majorarea taxelor CAM și a impozitelor pe proprietăți de mai mult de un an de leasing inițial (adesea denumit "anul de bază").

În timp ce proprietarul poate crește rata de închiriere de bază, este nevoie de o mulțime de "taxă de mister" din chirie. Alternativ, cereți un plafon pe CAM, astfel încât să nu poată crește cu mai mult de un anumit procent negociat.

6. Am citit definiția CAM?

Aceasta este probabil una dintre cele mai confuze secțiuni ale contractului de leasing și veți fi surprins de cât de mult plătiți. Verificați pentru a vă asigura că nu plătiți pentru lucruri care se referă la eforturile de marketing ale proprietarului sau la taxele legale asociate cu negocierea altor contracte de leasing.

Alte lucruri pe care ați putea dori să le faceți sunt taxele de administrare de peste 3%, plata pentru beneficiile angajaților proprietarului, costurile de construcție pentru alte unități de închiriere.

Citiți mai multe despre negocierea termenilor CAM.

7. Care este responsabilitatea mea pentru cheltuielile de capital?

" Cheltuielile de capital ", atunci când sunt utilizate într-un contract de leasing comercial, se referă în mod obișnuit la cheltuielile structurale majore, cum ar fi acoperișul, fundația, HVAC (încălzirea, ventilația, aerul condiționat) și alte reparații / înlocuiri majore.

Ceea ce este "standard" este diferit de oraș în oraș și de proprietăți în proprietate, dar de obicei îi sfătuiesc pe clienți să nu semneze orice contract de leasing care schimbă sarcina acestor costuri de reparare sau înlocuire către chiriaș. Dacă proprietarul tău solicită să plătești aceste costuri, există compromisuri.

De exemplu, în cazul în care contractul de închiriere spune că sunteți responsabil pentru repararea și înlocuirea HVAC, sugerați proprietarului că el a lovit "înlocuirea" și că obligația dvs. de reparare este limitată la un contract de întreținere, poate de două ori pe an și că sunteți responsabil pentru toate reparațiile generale până la o anumită sumă anuală maximă.

8. Este leasing-ul asignabil ?

Verificați dacă proprietarul are dreptul să rezilieze contractul de leasing în cazul în care solicitați o cesiune; că este, pentru altcineva să ia în arendă dacă vindeți afacerea. Pentru multe companii, locația dvs. este o mare parte din valoarea sa.

În cazul în care proprietarul are dreptul să rezilieze contractul de închiriere odată ce cereți o cesiune, aceasta ar putea să vă omoare vânzarea. Cereți proprietarului să elimine această dispoziție sau să permită modificarea acesteia, astfel încât să nu se aplice în cazul vânzării afacerii dvs. Înțelegeți că proprietarul va dori în continuare dreptul de a respinge sarcina dacă noul chiriaș nu este acceptabil din punct de vedere financiar.

9. Vreau o garanție personală ?

Dacă puteți scăpa cu semnarea unui contract de arendă fără garanție personală, sunteți extrem de norocoși. Majoritatea proprietarilor în aceste zile nu vor semna decât dacă vă garantați personal contractul de închiriere. Dar garanțiile sunt negociabile.

Luați în considerare furnizarea unei garanții pentru o singură parte a termenului de leasing, să spunem jumătate. Sau negociați pentru o garanție care durează numai 6 până la 12 luni de la terminarea contului dvs. decât în ​​restul perioadei de leasing.

10. Sunt realist?

Dacă leasing-ul dvs. reprezintă 3% dintr-o proprietate mai mare, proprietarul va fi mult mai puțin probabil să negocieze cu dvs. decât dacă spațiul dvs. este de 25% sau mai mult. Pentru a înțelege cu adevărat ce elemente sunt importante pentru negociere, luați în considerare angajarea unui avocat pentru a revizui documentul și pentru a vă ajuta în negocieri.

Angajamentul dvs. poate părea incredibil de unilateral și împovărătoare, dar există câteva motive foarte bune pentru multe dintre aceste prevederi și un avocat vă poate ajuta să decideți când să tăiați și să rulați și când riscul merită.

Pentru mai multe informatii

Găsirea și închirierea unei locații de afaceri