O privire de ansamblu asupra a ceea ce să acorde atenție în Reglementările noi de reparare ale IRS
Dacă o anumită reparație face mai bună echipamentul, restabilește proprietatea la starea sa normală sau adaptează proprietatea la o utilizare nouă sau diferită, atunci cheltuielile sunt capitalizate și amortizate pe parcursul mai multor ani.
Cheltuielile de reparare și întreținere care nu se încadrează în categoriile de îmbunătățiri, restaurări sau adaptări pot fi deduse în întregime în anul în care a fost plătită cheltuielile.
Cele elementare
"Dacă vă reparați lucrurile, puteți să le deduceți", spune Steve Nelson, un contabil public autorizat care a scris în mod extensiv despre deducerea reparațiilor pe blogul Evergreen Small Business și a scris o carte electronică actualizată " Preparing Form 3115 for the Noul regulament privind proprietatea corporală .
"Dacă ceea ce faceți este o îmbunătățire, o restaurare sau o adaptare", spune Nelson, "noile reguli spun că vom face să-l capitalizați și să-l depreciați dacă nu este o cantitate atât de mică ca cartofii mici".
Reparații și întreținere de rutină care pot fi deduse imediat
"În general, puteți deduce sumele plătite pentru reparații și întreținere în proprietăți corporale, dacă sumele plătite nu trebuie să fie capitalizate în alt mod". (IRS.gov, Publicația 535, Cheltuieli de afaceri, capitolul 7, secțiunea privind costurile de reparare și întreținere.)
Definind ceea ce putem deduce în ceea ce privește ceea ce nu trebuie să valorificăm, ne obligă să punem întrebarea: trebuie să capitalizăm această cheltuială? Dacă nu, atunci putem deduce.
Într-o altă secțiune a publicației 535, IRS clarifică distincția între întreținere și reparații:
" Cheltuielile de reparare sau de imbunatatire a proprietatilor folosite in afacerea sau afacerea dvs. sunt fie cheltuieli deductibile, fie de capital. Intretinerea de rutina care iti pastreaza proprietatile intr-o conditie normala de functionare eficienta, dar care nu creste semnificativ valoarea sau prelungeste substantial utilitatea durata de viață a proprietății este deductibilă în anul în care este suportată. În caz contrar, costul trebuie să fie capitalizat și amortizat. " (IRS.gov, Publicația 535, Cheltuieli de afaceri, capitolul 11, secțiunea Reparații.)
Observați că IRS definește ceea ce înseamnă prin întreținere de rutină. Întreținerea de rutină, spune IRS, "vă păstrează proprietatea într-o stare normală de funcționare eficientă". Un exemplu ar fi schimbarea uleiului pe o mașină. Schimbarea uleiului menține autovehiculul în mod normal și eficient, dar nu prelungește substanțial durata de viață utilă a mașinii. În schimb, înlocuirea transmisiei sau a motorului ar prelungi considerabil durata de viață utilă a mașinii și, astfel, ar fi mai mult o reparație care trebuie valorificată.
Capitalizarea reparațiilor și întreținerii: testul "BRA"
Cheltuielile de întreținere și de întreținere care fac o proprietate mai bună sau o refac în condiții de funcționare sau pot adapta proprietatea la o nouă utilizare trebuie să fie capitalizate și amortizate pe parcursul mai multor ani. Acest lucru poate fi uitat cu ușurință dacă se folosește testul BRA, un mnemonic realizat de Tony Nitti.
B etermele sunt reparații care fac ceva mai bun decât înainte. În mod specific, reparațiile se încadrează în categoria îmbunătățirilor dacă:
- Remediați un defect care a existat înainte de a cumpăra proprietatea
- Fixați un defect care sa produs în timp ce proprietatea a fost făcută
- Măriți sau extindeți proprietatea astfel încât aceasta să aibă o capacitate mai mare sau
- Sunt de așteptat să crească calitatea, forța, eficiența sau productivitatea proprietății
Pentru mai multe detalii, consultați Ce este o îmbunătățire? secțiunea din regulamentul final privind proprietățile corporale Q & A.
Restaurările, după cum s-ar putea aștepta, sunt reparații care readuce ceva la starea normală. Fixarea unui acoperiș sau înlocuirea integrală a acoperișului sunt două exemple de restaurări. În mod specific, reparațiile se încadrează în categoria restaurărilor dacă sunt reparații care:
- Refaceți proprietatea deteriorată la "starea de funcționare obișnuită eficientă"; sau
- Înlocuiți o componentă majoră sau o parte structurală substanțială a unei părți de proprietate; sau
- Reconstruiți proprietatea la o stare nouă; sau
- Rezultă într-o pierdere deductibilă, o vânzare sau un schimb, sau un tratament de pierdere a prejudiciului pentru proprietatea sau componenta proprietății.
Pentru mai multe detalii, consultați secțiunea Care sunt sumele pentru restaurarea unei unități de proprietate? secțiunea din regulamentul final privind proprietățile corporale Q & A.
Daptările sunt reparații care schimbă modul în care se utilizează proprietatea sau echipamentul.
De exemplu, să presupunem că un proprietar al clădirii transformă o fabrică într-un showroom. Modul în care se utilizează clădirea se schimbă de la fabricație la vânzările cu amănuntul. Întrucât contribuabilul a schimbat modul în care utilizează proprietatea, orice reparații legate de adaptarea proprietății sunt capitalizate.
În mod specific, IRS spune că o cheltuială de adaptare este "O sumă este plătită pentru a adapta o unitate de proprietate la o utilizare nouă sau diferită dacă adaptarea nu este compatibilă cu utilizarea obișnuită a unității de proprietate în momentul în care ați pus-o inițial în funcțiune "(din secțiunea" Ce adaptează unitatea de proprietate la o nouă sau o altă utilizare? "din regulamentul final privind proprietățile corporale Q & A).
Comenzi rapide: Trei reguli de siguranță
Regula generală este că cheltuielile pentru reparații și întreținere trebuie capitalizate și amortizate. Există excepții de la această regulă generală. De fapt, există trei excepții, pe care IRS le numește porturi sigure. Dar chiar și cu un port sigur, nu se poate pierde doar cheltuielile. IRS se așteaptă ca contribuabilii să facă o alegere formală (numită "alegere") prin atașarea unei declarații electorale la declarațiile lor fiscale.
$ 2500 alegerile Safe Harbour pentru contribuabili mici.
O persoană sau o afacere poate deduce imediat cheltuielile de reparare și întreținere dacă costul este de 2.500 USD (sau mai puțin) pe articol sau pe factură . O afacere cu o "situație financiară aplicabilă" are totuși o valoare de 5.000 de dolari. Această limită de 2.500 de dolari are efect pentru anul fiscal 2016.
Pentru anii fiscali 2014 și 2015, limita a fost de 500 USD. A se vedea Comunicarea 2015-82, Creșterea limitei de siguranță minimă pentru contribuabilii fără o declarație financiară aplicabilă (pdf), pe site-ul web al IRS pentru detalii referitoare la această schimbare. Pentru mai multe detalii cu privire la această dispoziție, consultați secțiunea de minimis privind alegerea portului de siguranță în secțiunea Întrebări și răspunsuri de pe site-ul IRS.
Portul sigur pentru contribuabili mici
Reparațiile pot fi deduse imediat dacă suma totală plătită pentru repararea și întreținerea proprietății este mai mică sau egală cu 10.000 $ sau 2% din baza neajustată a proprietății, indiferent de suma care este mai mică . Și portul de siguranță este disponibil numai pentru companiile cu venituri sub 10 milioane de dolari, iar proprietatea care este reparată are o bază neajustată sub 1 milion de dolari. Pentru mai multe detalii cu privire la această dispoziție, consultați secțiunea privind alegerea portului de siguranță pentru secțiunea de contribuabili mici din secțiunea Întrebări și răspunsuri de pe site-ul IRS.
Portul sigur pentru întreținerea de rutină
Dacă reparațiile constau în întreținere de rutină, atunci cheltuielile de reparare pot fi deduse imediat. Acestea sunt tipurile de reparații care se întâmplă în mod regulat.
IRS a scris acest lucru în detaliu. Pentru ca întreținerea de rutină să fie imediat deductibilă, IRS dorește ca cheltuielile să satisfacă toate cele patru criterii:
- Reparațiile sunt activități periodice recurente de tipul pe care vă așteptați să le efectuați;
- Reparațiile rezultă din uzura utilizării într-un comerț sau de afaceri;
- Reparațiile sunt necesare pentru a menține proprietatea în stare de funcționare eficientă în stare normală;
- Și se așteaptă ca reparațiile să fie efectuate fie:
- De mai multe ori pe parcursul unei perioade de 10 ani (pentru clădiri și structuri legate de clădiri) sau
- De mai multe ori în timpul vieții de clasă a proprietății (pentru alte bunuri decât clădirile).
(Viața de clasă se referă la numărul de ani în care IRS ne așteaptă să depreciem proprietatea. Acest lucru este prezentat în Publicația 946, Cum se amortizează proprietatea , în special secțiunea clasa de proprietăți din capitolul 4 și apendicele B). Secțiunea Întreținere de rutină din secțiunea Întrebări și răspunsuri de pe site-ul IRS. Un cuvânt de precauție: portul de siguranță de întreținere de rutină nu se aplică pentru cheltuielile care se încadrează în categoria îmbunătățirilor.
Dispoziții parțiale
Să presupunem că un proprietar înlocuiește un acoperiș pe o proprietate de închiriat. Să ne gândim la această situație. Atunci când proprietatea a fost pusă în funcțiune ca o chirie, costul proprietății a fost împărțit în două: teren și clădire. Terenul este un activ care nu se depreciază. Costul clădirii a fost capitalizat și amortizat pe o perioadă de ani (27,5 ani pentru proprietăți imobiliare rezidențiale sau 39 de ani pentru proprietăți imobiliare comerciale). Astfel, costul acoperisului vechi este inclus în costul clădirii și este depreciat în timp.
Proprietarul a înlocuit acoperișul. Acest tip de restaurare trebuie să fie capitalizată și amortizată (peste 27,5 ani sau 39 de ani, după caz). Deci, acum proprietarul are două active depreciate: clădirea inițială și noul acoperiș. Dar acoperișul vechi este inclus în clădire. Deci, într-un fel, proprietarul depreciază un bun (vechiul acoperiș) care nu mai există. În acest scenariu, IRS permite proprietarului să facă o dispoziție parțială. În esență, proprietarul poate scrie costul acoperisului vechi (eliminând astfel acea parte a costului din programul de depreciere al clădirii).
Care este beneficiul? Acest lucru devine o deducere imediată pentru acoperisul vechi, care compensează dezavantajul de a trebui să deprecieze noul acoperiș de mai mulți ani. Aceasta elimină vechiul acoperiș (costul său istoric și deprecierea acumulată) din bilanțul contribuabilului. Un bonus suplimentar: "Nu există nici o recaptare a amortizării deoarece nu a existat nici o vânzare sau schimb", spune Phil Zaman, director la Biroul Național de Taxe CBIZ. Prin urmare, dispozițiile parțiale conduc la scăderea deprecierii acumulate pentru recuperare dacă proprietatea este vreodată vândută vreodată.
Ce trebuie să te uiți la
Pentru a determina în mod corespunzător ce se poate deduce și ce trebuie capitalizat, analizăm ce este costul, cât costă și cum costurile sunt legate de proprietatea care este reparată sau întreținută. "Trebuie să fim atenți nu doar să scot lucrurile", spune Nelson, "Aceste reguli corporale de proprietate au spus că trebuie să ne uităm cu adevărat la aceste cheltuieli". Deci, cum ne uităm cu adevărat la aceste cheltuieli?
Pentru fiecare cheltuială de reparare sau întreținere:
- Consultați factura pentru cheltuieli
- Pentru ce este cheltuiala? Aplicați testul BRA: este cheltuiala o îmbunătățire, o restaurare sau o adaptare?
- Cât de mult este cheltuiala?
- Este fiecare element de pe factură egal sau mai mic de 2.500 $? Factura totală este egală sau mai mică de 2.500 $? Dacă da, luați în considerare utilizarea portului de siguranță de minimis .
- Suma este egală sau mai mică de 10.000 $? Egal sau mai puțin de 2% din baza neajustată a imobilului care este reparat? Dacă este așa, luați în considerare utilizarea alegerilor în condiții de siguranță în cazul micilor contribuabili.
- Care este natura reparatiei? Este reparația o parte preconizată și necesară a păstrării proprietății într-o stare de funcționare eficientă în mod obișnuit? Dacă da, luați în considerare utilizarea portului de siguranță pentru întreținerea de rutină.
- Luați în considerare dacă se poate scrie o "dispoziție parțială".
- Utilizați toate cheltuielile după cum este necesar și stabiliți un program de amortizare pentru a elimina cheltuielile de reparații.
Resurse pentru digger mai adânc în reparații și întreținere Deductions:
- O privire în profunzime: IRS finalizează reglementările privind dispozițiile referitoare la proprietatea amortizabilă tangibilă (Parker Tax Publishing, 8 septembrie 2014).
- Notificarea 2015-82 (IRS.gov, pdf), care a schimbat portul de siguranță de minimis de la 500 la 2.500 USD; rezumat în IR-2015-133: Pentru întreprinderile mici: IRS ridică proprietatea tangibilă Exprimând pragul la 2.500 USD; Simplifică depunerea și evidența contabilă (IRS.gov, 24 noiembrie 2015).
- Regulile proprietății corporale - Întrebări frecvente (IRS.gov, 13 martie 2015).
- Decizia Trezoreriei 9636: Ghid privind deducerea și capitalizarea cheltuielilor legate de proprietatea imobiliară (IRS.gov, data efectivă 19 septembrie 2013).
- Procedura de venit 2015-20 (IRS.gov, pdf); sintetizat în IR-2015-29: IRS face mai ușor pentru întreprinderile mici să aplice regulamente de reparare până în 2014 și în anii viitori (IRS.gov, 13 februarie 2015).
- Regulile proprietății corporale - Repararea îndrumărilor și resurselor (AICPA.org)
- Implementarea noilor reglementări privind proprietățile corporale ( Jurnalul de contabilitate , 31 ianuarie 2014).
- Întreținere de rutină Safe Harbor în conformitate cu noul Regulament de reparare IRS (Nolo.com)
- Mic portofoliu sigur pentru portul de reabilitare și întreținere (Nolo.com)
- Proprietarii cerințelor în conformitate cu reglementările privind repararea IRS (Nolo.com)